나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51121 [1] 서울특별시 송파구 문정동 642-3 문정역에스케이브이1 1층에이114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더봄감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 '문정역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상업 및 업무지대로서, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 지하철 8호선 '문정역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/ 지상17층 건물 내 1층 에이114호로서,
(사용승인일 : 2017.11.24)
외 벽 : 커튼월 유리 마감,
내 벽 : 내부인테리어 마감,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일반음식점(상호 '로와테이블')으로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 화재경비설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및
피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 임차인이 임차중인 것으로 탐문조사 되었음.

물건 비고

감정평가 당시 대지권 미등기 상태였으나 적정 대지지분 취득을 전제로 포함하여 평가.
이후 2025.07.14. 대지권등기 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51121 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 642-3 문정역에스케이브이1 1층 에이114호 (도로명주소: 서울특별시 송파구 법원로 128, 1층 에이114호)

용도: 근린상가 (건축물대장상: 공장(지식산업센터 및 지원시설))

감정가: 954,000,000원

토지면적: 14688.70㎡ (약 4443.08평)

토지지분: 0㎡ (집합건물로서 토지 지분은 없음)

건물면적: 51.87㎡ (약 15.69평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사올림커뮤니케이션 (채권액: 1,479,137,731원)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 '문정역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 업무지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 8호선 '문정역' 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 3월 30일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권액 624,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 주식회사올림커뮤니케이션의 강제경매 개시결정, 제주세무서장의 압류, 세종새마을금고의 가압류, 광주광역시축산업협동조합의 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 변동 이력이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,625,000원

* 전입/확정일자: 2022년 10월 17일

* 배당신고일자: 2025년 4월 10일

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 문정동 일대는 법조타운을 중심으로 지식산업센터, 오피스텔, 업무시설, 상업시설이 밀집된 신흥 업무지구입니다. 지하철 문정역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 업종의 근린생활시설 및 상가가 발달해 있습니다.

* 업종 분석: 본건의 전유부분은 일반음식점으로 이용 중이나, 건물 전체는 지식산업센터 및 지원시설로 구성되어 있어 관련 업종 종사자들을 대상으로 하는 상권의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 17층 건물 내 1층 에이114호입니다. (사용승인일: 2017년 11월 24일)

* 내외부 마감: 외벽은 커튼월 유리 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등입니다.

* 이용상태: 현재 일반음식점(상호 '로와테이블')으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 화재경비 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건과 유사한 사건(2025타경51738)이 존재하므로, 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 대지권 관련: 감정평가 당시 대지권 미등기 상태였으나, 적정 대지지분 취득을 전제로 평가가 이루어졌으며, 이후 2025년 7월 14일자로 대지권 등기가 완료되었습니다. 이는 평가의 적정성을 확보하는 요소이나, 초기 미등기 상태에 따른 혼란 가능성이 있었습니다.

* 임차인 명도: 현재 대항력 없는 임차인이 점유 중인 것으로 파악됩니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정역 역세권에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 우수한 입지와 교통 환경을 자랑합니다. 상업 및 업무지대의 중심부에 위치하여 잠재수요가 풍부하며, 건물 연식 또한 비교적 신축에 속합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 중복 사건 존재 및 초기 대지권 미등기 상태였던 점 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 현재 대항력 없는 임차인이 사용 중으로 명도 절차 또한 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 문정역 도보 이용 가능한 핵심 입지입니다.

* 배후 수요: 문정지구 내 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 법조타운 종사자 및 방문객을 고정 수요로 확보할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있습니다.

* 개발 호재: 문정지구는 지속적인 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 본 건의 예상 입찰가는 감정가 954,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 본건의 실제 수익률 분석, 명도 비용, 제반 부대비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 수익률 분석 및 명도 가능성 검토가 필요합니다.

1.9. 주변 시설 조사 결과

* 주변 시설: 본건 소재지인 문정동 일대는 최근 대규모 개발을 통해 법조타운, 지식산업센터, 오피스텔 등이 집중적으로 조성되었습니다. 이와 관련하여 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청, 서울동부구치소 등이 인근에 위치하고 있습니다. 해당 시설들은 지역의 공공 인프라를 구성하나, 일부 주민들에게는 민감한 시설로 인식될 수 있습니다.

* 혐오시설 조사: 본건 물건지 자체 또는 인근 지역에 주택가에 영향을 미칠 수 있는 유해 폐기물 처리장, 소각장, 납골당 등 일반적인 의미의 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.