나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경254 [1] 서울특별시 송파구 풍납동 405-4 조일티아모 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경254 [1] 서울특별시 송파구 풍납동 405-4 조일티아모 101동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경254
• 주소: 서울특별시 송파구 토성로15길 3-9 조일티아모 101동, 4층402호
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매2계 2025타경254 | 소재지: 서울특별시 송파구 토성로15길 3-9 조일티아모 101동, 4층402호 | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2025타경254 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경254 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 풍납동 405-4 조일티아모 101동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 풍납동 소재 "강동구청역(지하철 8호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위환경이 무난합니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 강동구청역이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호이며, 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중창호 마감입니다.

- 이용상태: 다세대주택으로 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실, 테라스 등으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재경보장치, 개별 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지로 이루어진 정방형이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 2필지의 토지는 북동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 남측의 간선도로(토성로)와 연계됩니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 등으로 지정되어 있습니다.

- 공부와의 차이: 공부상 내용과 현황 사이에 차이가 없습니다.

- 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울 지하철 8호선 강동구청역에서 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 강동구청역까지 도보로 접근 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하여 간선도로인 토성로와 쉽게 연계됩니다. 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 안정적입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유자와의 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현황조사를 통해 철저히 확인해야 합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점(2025.3.24.~2025.9.30.)은 매수 후 거주 또는 전매 시 유의해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역은 아파트 단지 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 근린생활시설이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다. 강동구청역 인근의 역세권 상권을 활용할 수 있으며, 향후 지역 발전 가능성에 따라 상권의 가치 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 5층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택으로, 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실, 테라스로 구성되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 인조석 마감 외벽, 벽지도배 및 타일 마감 내벽, 알루미늄 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수, 개별난방 시설이 설치되어 있으며, 승강기 및 화재경보 장치도 갖추어져 있습니다. 인근 지역에는 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도에 시간이 소요되거나 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 토지이용계획 상 여러 법규(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)가 복합적으로 적용되어 있어, 향후 건축, 증축, 개축 등 부동산 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 내에는 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 거래 시 허가를 받아야 하므로, 투자 시 유의가 필요합니다. 검색 결과, 송파구 풍납동 인근 지역에서 강동구는 광역자원회수시설(쓰레기 소각장) 설치 입지 후보지로 거론된 바 있으며, 이에 대한 주민들의 반대 움직임이 있었습니다. 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 인근 지역의 이러한 개발 및 환경 관련 이슈는 잠재적인 사회적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 강동구청역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 건물 상태 및 설비는 기본적인 주거 기능을 충족하고 있으며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 다만, 임대관계 미상, 복합적인 토지이용계획 상 제한사항, 그리고 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 잠재적인 지역 이슈 또한 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

교통 요충지인 강동구청역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다. 다세대주택으로 소형 면적을 선호하는 1~2인 가구 수요층을 공략하기에 적합합니다. 감정가 대비 저평가 가능성을 분석하여 신중하게 접근한다면, 주거용 부동산 투자로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 권리관계 및 임대차 현황을 철저히 조사하고, 토지이용계획상의 제한사항 및 토지거래허가구역 지정에 따른 영향을 충분히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계