나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51267 [1] 서울특별시 송파구 가락동 99-1 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51267 [1] 서울특별시 송파구 가락동 99-1 4층401호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경51267
• 주소: 서울특별시 송파구 송파대로28길 12 밀리아나1차오피스텔
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매2계 2025타경51267 | 소재지: 서울특별시 송파구 송파대로28길 12 밀리아나1차오피스텔 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 67,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 임대관계: 등기사항전부증명서상 '주택임차권' 등기 되어있음 (임차보증금 199,000,000원, 임대차계약일자 2022년 3월 2일).

* 1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 지하철 3호선 및 8호선 환승역인 가락시장역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 해당합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로는 서울 동남권 최대 규모의 농수산물 종합 유통 도매시장인 가락시장이 인접해 있어 관련 상업시설 이용이 용이하며, 상업용 및 업무용 건물, 아파트 단지 등이 밀집된 상업지대로 형성되어 있습니다. 북서측 약 15미터, 남서측 약 12미터, 남동측 약 6미터의 도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근성 또한 양호합니다.

* 1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 '주택임차권'이 등기되어 있으며, 임차보증금은 199,000,000원으로 2022년 3월 2일 계약되었습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)는 신청채권자로서 임차인 김용진의 임대차보증금반환채권(199,000,000원, 우선변제권 있음)에 대하여 대위행사(구상권)한 상태입니다. 이는 임차인의 보증금반환 채권이 주택도시보증공사에 의해 승계되었거나, 혹은 관련 절차가 진행 중임을 시사합니다. 경매 진행 시 해당 임차권의 소멸 여부 및 잔존 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 일부 또는 전부가 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 상담하여 인수되는 권리 및 명도 관련 사항을 정확히 확인해야 합니다. 또한, 건축물대장 상 위반건축물 표시가 있는 점은 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 가락동 일대는 국내 최대 농수산물 도매시장인 가락시장을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 가락시장역을 중심으로 다양한 상업 시설, 음식점, 편의시설 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지가 많아 배후 수요 또한 두텁습니다. 특히 가락시장은 신선한 식재료를 합리적인 가격으로 구매할 수 있는 장점이 있으며, 이와 관련된 다양한 먹거리와 쇼핑 시설이 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 다만, 대로변 상가 중 일부는 주차 시설 부족 등으로 인해 다소 침체된 경향도 나타나는 것으로 파악됩니다.

* 1.5. 생활정보

가락시장역을 통해 강남, 잠실 등 주요 업무 및 상업 지구로의 접근성이 우수하며, 지하철 3, 8호선을 이용한 시내 이동이 편리합니다. 주변에는 가락시장뿐만 아니라 롯데마트, 다양한 근린생활시설, 병원, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 가락근린공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 위반건축물 표시에 대한 사항입니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 법적, 행정적 제재를 받을 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 등기된 임차권과 주택도시보증공사의 대위권 행사로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있으므로, 명확한 권리 분석과 협상이 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정은 감정평가 시점의 정보이며, 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 내에 허가 대상(아파트 용도 부지)에 해당하는 경우에만 적용되므로, 현재 업무시설 용도로는 큰 영향이 없을 것으로 보이나, 관련 규정 확인이 필요합니다. 검색 결과, 가락동 99-1 인근에 PC방, 음악타운 등의 상업시설이 있으며, 과거 가락시장이 '혐오시설'로 인식된 시기도 있었으나 현재는 친환경 공간으로 탈바꿈하고 시설 현대화를 추진하고 있어, 특별히 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 1.7. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지, 풍부한 생활 인프라, 대형 시장 인접 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오피스텔로 현재 이용 중이며, 향후 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물 표시는 명확한 리스크 요소이므로, 이에 대한 정확한 파악과 비용 산출이 선행되어야 합니다. 더불어, 임차인의 권리와 주택도시보증공사의 대위권 행사로 인한 인수 가능성을 철저히 분석하여 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 금전적 문제를 사전에 예방하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 합리적인 가격으로 취득한다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 1.8. 투자 포인트

- 탁월한 역세권 입지: 지하철 3, 8호선 가락시장역 이용이 편리하여 서울 주요 지역 접근성이 뛰어납니다.

- 풍부한 생활 편의시설: 가락시장, 마트, 병원, 다양한 상업시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

- 가락시장 인접: 국내 최대 농수산물 시장 인접으로 관련 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

- 비교적 낮은 감정가 대비 규모: 31.44㎡ (약 9.51평) 면적에 비해 감정가 1억 5백만원으로, 지역 시세를 고려한 접근 가능성이 있습니다. (단, 실제 시세 조사는 필수)

- 잠재적 가치 상승: 향후 주변 지역 개발 계획 및 교통망 확충 시 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (향후 경전철 위례신사선 개통 예정 등)

- (주의) 위반건축물 및 권리관계 인수 가능성: 이러한 리스크를 충분히 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면, 적극적인 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계