나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50975 [1] 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층건 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일 2011.12.06)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3.5미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

두 필지 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건의 전유면적은 등기사항전부증명서상 29.69㎡이나, 집합건축물대장(전유부)상 35.63㎡로 이는 증축[2014.07.10. 건축과-16324(2014.07.10.)호에 의거 29.69㎡->35.63㎡ 증축 양성화<2014-건축과-특정건축물(증축)-177>]으로 인한 면적이 상이한 바, 본건 평가에서는 집합건축물대장의 전유면적을 기준으로 평가하였으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

3) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

4) 본건 건물 옥탑1층에 후첨 ""사진용지""와 같이 별도 창고 등 공간이 소재하나 이용여부 등의 확인이 불가하였는바 경매 입찰 시 법적 사항 등 관련 제반사항을 재확인하시기 바람.

물건 비고

-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 노경훈의 임대차보증금반환채권(210,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권)
-을구3번 주택임차권등기, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
-전유부분 면적은 등기사항증명서상 29.69㎡이나 건축물대장상 35.63㎡ 로, 최저매각가격은 건축물 대장의 전유면적을 기준으로 평가한 금액으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50975 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층 404호

건물명: 좋은빌

용도: 다세대주택

토지면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

건물면적: 29.69㎡ (약 8.98평, 등기부 기준) / 35.63㎡ (약 10.78평, 건축물대장 기준)

감정가: 262,000,000원

건축년도: 2011년 12월 06일 (사용승인일)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 주변에는 강동초등학교가 북동측 인근에 있습니다. 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 암사역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 건물은 북서측으로 약 6미터, 남서측으로 약 3.5미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권 현황:

현재 소유자는 법적으로 명시되어 있으나, 경매 절차에 따라 매각 후 소유권이 이전됩니다.

말소기준권리:

2023년 01월 06일 강동세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다.

주요 권리 분석:

* 채권자: 한국주택금융공사 (신청 채권자)

* 임차인 현황:

* 임차인: 노경훈

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 10월 26일

* 확정일자: 2017년 09월 18일

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 노경훈 임차인의 임대차보증금반환채권에 대해 주택도시보증공사가 대위 행사(구상권)하고 있습니다.

* 주택임차권 (을구 3번):

* 권리자: 노경훈

* 금액: 210,000,000원

* 말소: 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 특이사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리:

* 갑3 압류(강동세무서), 갑4-갑9 가압류, 갑12 강제경매, 갑13 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 469,544,152원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 732만원에서 1167만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 건축물대장상 전용면적 35.63㎡(약 10.78평)를 기준으로 보수적으로 계산 시, 3.3㎡당 평균 1067만원으로 가정하면 약 38,043만원의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다. 감정평가액 262,000,000원은 이러한 최근 시세보다 낮은 수준입니다.

건물 개요:

본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 강동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 8호선 암사역이 근거리에 있고 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험:

노경훈 임차인은 대항력이 있으며, 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있습니다. 배당에서 보증금 전액(210,000,000원)을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 전체 채무 총액이 물건 가치를 초과할 가능성이 있어 임차인이 전액 변제받지 못할 위험이 높으므로, 매수인은 인수하게 될 보증금 잔액을 반드시 고려해야 합니다. (참고: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 전액 변제될 것을 가정한 것이며, 실제로는 잔액 인수 위험이 매우 높은 상황입니다.)

* 건물 면적 차이 및 내부 확인 제약:

등기사항전부증명서상 전유면적은 29.69㎡이나, 건축물대장상 전유면적은 35.63㎡로 증축이 이루어진 상태입니다. 이는 건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었으므로, 실제 입찰 시에는 면적 차이에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 또한, 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 정확하지 않아 내부구조도가 실제와 상이할 수 있습니다.

* 옥탑 공간 존재 가능성:

건물 옥탑 1층에 별도 창고 등 공간이 존재할 수 있으나, 이용 여부 등은 확인이 불가하여 법적 사항에 대한 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상:

현재 임차인 외 임대 관계는 미상으로, 공실 여부 및 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동이라는 입지 조건과 더불어, 시장 가치 대비 낮은 감정가로 인해 잠재적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 높으며, 건물 면적 차이 및 내부 확인의 제약 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 암사역과 강동초등학교 인근으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 저평가 가능성: 감정평가액이 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 위험 요인을 감안한 적정가 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 면적 증가: 건축물대장상 전용면적이 등기부등본보다 넓어, 실제 이용 면적이 더 클 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 38,000만원 내외로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다. 총 채무액이 물건 가치를 초과하므로, 임차인이 보증금을 전액 변제받기 어려울 가능성이 높습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 262,000,000원보다 낮은 금액으로, 보증금 인수 위험을 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 잠재적 가치와 높은 위험 부담을 고려하여 예상 입찰가를 240,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가보다 낮은 금액으로, 향후 임차인 인수 보증금 부담 및 기타 제반 비용을 고려한 보수적인 접근입니다. (주의: 실제 입찰 시에는 해당 금액보다 더 낮게 투찰하거나, 인수 보증금 잔액을 철저히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.