나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50975 [1] 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50975 [1] 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경50975 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 167,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울동부지방법원 2025타경50975 (1)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경50975 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 강동구 천호동 303-15 좋은빌 4층404호입니다. 용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다. 본 경매는 채권자 한OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

감정가액은 262,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2011.12.06.입니다.

1.2. 면적 정보 (건축물대장 기준)

토지면적 (대지권): 40.27㎡ (약 12.18평)

건물 전유면적 (전용면적): 35.63㎡ (약 10.78평)

*참고: 등기사항증명서상 건물 면적 29.69㎡이나, 건축물대장상 증축 양성화로 35.63㎡를 기준으로 감정평가되었습니다.

1.3. 입지조건 및 상권분석

위치는 강동구 천호동 소재 강동초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통은 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 8호선 암사역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 북서측 6미터, 남서측 3.5미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성이 높은 지역이며, 주변 환경은 양호합니다.

2. 권리 분석

2.1. 임차인 및 인수 리스크 (매우 중요)

본 건은 임차인 노경훈의 임대차보증금 반환채권(210,000,000원, 우선변제)에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제 후 신청 채권자로서 경매를 진행하는 건입니다.

핵심 주의사항: 등기부 을구 3번에 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 특이사항에 명시된 바와 같이, 배당 절차에서 임차인의 보증금 210,000,000원이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

감정가가 262,000,000원인 점을 고려할 때, 최저매각가격이 보증금 210,000,000원에 근접하거나 그 이하로 떨어질 경우, 낙찰가와 보증금의 차액만큼 인수 부담이 발생할 수 있으므로 권리 분석 시 철저한 명도 및 배당 예측이 필수적입니다.

2.2. 기타 권리 관계

본 건은 강제경매이며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 위에 언급된 임차인의 보증금 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 잠재적 리스크 및 특이사항

3.1. 면적의 차이 및 건축물 양성화

등기부상 면적(29.69㎡)과 건축물대장상 면적(35.63㎡)이 상이하며, 이는 2014년에 증축 양성화를 통해 합법화된 면적입니다. 감정평가 역시 이 늘어난 면적(35.63㎡)을 기준으로 진행되었으므로, 현재 이용 면적은 넓으나, 등기부 정리에 대한 추후 법적 사항을 재확인해야 합니다.

3.2. 건물 이용 상태 확인 제한

이해관계인의 부재 등으로 인해 정확한 내부 확인 및 임대차 관계 확인이 불가능합니다. 또한, 내부 구조도나 옥탑 1층 창고 등의 이용 여부나 법적 사항도 확인이 불가능하므로, 입찰 전에 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 및 용도 확인이 요구됩니다.

3.3. 주변 혐오시설 및 환경

인근에 주거시설과 상업시설이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 감정평가서 상 주위 환경이 보통이라고 판단된 만큼, 특별히 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)이 인접한 것으로 파악되지는 않습니다. 다만, 주거 밀집 지역의 특성상 소음 등 환경적 요소를 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 서울 강동구 천호동에 위치하며, 8호선 암사역 인근의 제2종 일반주거지역 내 다세대주택으로 입지 환경은 양호합니다. 또한, 실제 사용 면적이 감정가 기준 면적(35.63㎡)으로 늘어난 점은 장점입니다.

그러나 가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 보증금 210,000,000원은 감정가 262,000,000원 대비 매우 높은 비율이며, 낙찰가 결정 시 이 인수액을 충분히 반영하지 못하면 수익이 크게 줄어들거나 손실로 이어질 수 있습니다.

따라서 입찰자는 배당 분석을 통해 인수액을 정확히 예측하고, 이를 반영하여 안전한 입찰가를 산정해야 하는 난이도 '상'의 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

A. 입지적 우위성: 강동구 핵심 주거지역 및 역세권 인접성.

B. 실사용 면적의 증가: 증축 양성화된 35.63㎡ (약 10.78평)의 넓은 실사용 면적.

C. 높은 권리 리스크에 따른 경쟁률 감소: 높은 임차보증금 인수 리스크로 인해 일반 투자자들의 입찰이 저조할 수 있어, 권리 분석이 철저한 투자자에게는 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계