나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51291 [1] 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 13층1306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 길동 소재 '길동역' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무용빌딩 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근으로 버스정류장, 지하철역(5호선), 간선도로가 소재하여, 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 아파트 (도시형생활주택)외2 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2012.11.21)

외벽: 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 아파트(도시형생활주택:원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장시설, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 현황 ""주상용 건부지""으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51291 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 13층1306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 길동청광플러스원큐브1차

사용승인일자: 2012년 11월 21일

총 층수: 13층 (본건: 13층)

전용면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

공급면적: 정보 없음 (별도 확인 필요)

토지 지분 면적: 4.914㎡ (약 1.49평)

건물 지분 면적: 16.685㎡ (약 5.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 주상용 건부지

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 아파트 (도시형생활주택)

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 길동 소재 '길동역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 소재하는 상업지대로 형성되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 간선도로 접근성 또한 우수합니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리:

갑구 5번 압류 (시흥세무서장, 2022년 11월 8일)

* 인수되는 권리:

을구 3번 주택임차권 (이현, 2023년 5월 30일 접수, 보증금 115,000,000원)

- 임차인 이현은 2021년 4월 23일 전입, 2021년 3월 15일 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 것으로 보입니다.

- 등기부등본 상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 경매 절차 이후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

- 주의: 을구 3번 임차권 등기일자(2023.05.30.)가 말소기준권리(2022.11.08.)보다 늦으나, '인수'로 명시된 점은 특별한 권리 관계이거나 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.5. 상권분석

* 주변 상업시설

본건이 위치한 길동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 빌딩이 혼재된 상업지대로, 유동인구가 풍부하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 인근 유사 물건 시세

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 연식(2015년 준공) 및 면적(약 41~42㎡)의 다세대주택 시세는 29,000만원 ~ 40,000만원 수준으로, 평당 약 694만원 ~ 950만원으로 거래되었습니다.

본건(16.68㎡, 약 5.05평)의 감정가는 113,000,000원으로, 평당 약 677만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 최근 인근 다세대주택 시세의 하단부에 해당하거나 다소 낮은 편으로 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설

상업지대에 위치하여 주변에 각종 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

* 교통

지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 주거환경

도시형생활주택으로 원룸형 구조이며, 2012년 준공으로 비교적 신축에 속합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이현 씨의 보증금 115,000,000원입니다. 해당 보증금이 낙찰자가 인수해야 할 금액으로 명시되어 있어, 낙찰 시 총 투자 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있습니다.

* 권리관계의 복잡성

말소기준권리보다 늦은 날짜의 임차권 등기가 '인수'로 명시된 점은 일반적인 경매 절차와 상이하여, 추가적인 법률 검토 및 이해관계인과의 소통이 필수적입니다.

* 지역 규제

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 길동역 초역세권의 도시형생활주택으로 입지 및 교통이 매우 우수하고, 건물 연식 또한 비교적 최신에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가(113,000,000원)보다 높은 금액입니다. 또한, 등기부등본 상 임차권의 '인수' 표기는 권리분석 상 복잡성을 더하므로, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 강력한 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 인근으로 출퇴근 및 지역 이동이 매우 편리합니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 주거 공간 수요층을 타겟으로 할 수 있습니다.

* 상업지구 내 위치: 주변 상업시설 및 업무 시설 접근성이 좋습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금 115,000,000원입니다.

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 본건의 시장가치는 대략 115,000,000원에서 158,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 낙찰 후 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

총 투자 비용 = 입찰가 + 115,000,000원

시장가치 = 115,000,000원 ~ 158,000,000원

이를 역산하면, 입찰가는 대략 0원에서 43,000,000원 사이에서 결정되어야 총 투자 비용이 시장가치 범위 내에 들어오게 됩니다.

현실적으로는 감정가(113,000,000원)보다 매우 낮은 금액으로 입찰해야 하며, 이는 높은 리스크를 감수해야 함을 의미합니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 범위를 권고합니다.

권고 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

본 범위는 임차인 보증금 인수 리스크와 권리관계의 불확실성을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 법률 자문 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.