나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51052 [1] 서울특별시 강동구 명일동 46-3 고덕역대명벨리온 11층1129호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51052 [1] 서울특별시 강동구 명일동 46-3 고덕역대명벨리온 11층1129호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경51052 | 소재지: 서울특별시 강동구 명일동 46-3 고덕역대명벨리온 11층1129호 | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 172,000,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51052 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 명일동 46-3 고덕역대명벨리온 11층1129호

용도: 업무시설(오피스텔)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 215,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적(전용): 21.31㎡ (약 6.44평)

사용승인일: 2021년 6월 11일

소유자/채무자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황 요약

본건은 지하철 5호선 고덕역 초역세권에 위치한 2021년식 오피스텔입니다. 인근은 오피스텔, 상업시설, 아파트단지가 혼재된 주상복합지역으로, 주거 및 업무환경이 우수합니다. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 비교적 신축 건물로서 내외부 상태 및 설비 내역은 양호할 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울 강동구 고덕동 소재 ""배재고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 지하철 5호선 고덕역과 매우 가까운 초역세권 입지입니다.

주변은 고층 오피스텔, 대형 상업시설 및 아파트단지가 밀집된 지역입니다.

생활 편의시설 및 근린생활시설 접근성이 뛰어나며, 전반적인 주거 및 업무 인프라가 잘 갖춰진 핵심 상권으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근성이 용이하며, 인근 간선도로변에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

특히, 지하철 5호선 ""고덕역""이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 '최상'으로 판단됩니다.

이는 투자 시 공실률 관리 및 임차 수요 확보에 매우 유리한 조건입니다.

2.3. 혐오 시설

공부 및 감정평가서상 특별히 인접한 혐오시설(기피시설)에 대한 언급은 없으며, 초역세권의 주상복합지역 특성상 주거환경을 저해할 만한 대규모 시설은 없을 것으로 판단됩니다. (검색 결과, 물건지에 직접적으로 인접한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석 및 법규 분석

3.1. 경매 및 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자가 담보권 실행을 목적으로 경매를 신청한 것으로 보입니다.

소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 일반적인 근저당권 설정에 의한 임의경매로 추정됩니다.

특이사항으로 '유동화물건'이 명시되어 있는데, 이는 채권이 유동화회사 등으로 매각된 물건으로, 통상적인 경매 절차를 따르므로 권리분석상 큰 차이는 없습니다.

임대관계는 미상이나, 오피스텔 특성상 현장 조사를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다. (이는 입찰 전 필수적인 권리분석 사항입니다.)

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 '도시지역', '일반상업지역'에 속하며, '지구단위계획구역(고덕택지지구)'으로 지정되어 있습니다.

일반상업지역은 용적률이 높아 상업시설 및 업무시설 개발에 최적화된 용도지역으로, 입지적 가치를 뒷받침합니다.

그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으나, 이는 서울시 내 대부분의 토지에 적용되는 일반적인 규제이며 오피스텔 이용 및 경매 취득에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 시장성 및 투자 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 고덕역 상권은 인근 대형 아파트단지(고덕지구 재건축 완료)의 풍부한 배후 수요와 지하철역 이용객을 기반으로 하는 활발한 상업지구입니다. 본건 오피스텔은 상업시설 및 업무시설 이용이 편리한 중심 위치에 있어 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

생활 정보: 인근에 학교(배재고), 공원, 대규모 상업시설 등이 밀집되어 있어 입주자의 생활 편의성이 매우 우수합니다.

4.2. 잠재적 리스크

(1) 초역세권 오피스텔의 높은 경쟁률: 입지 우수성이 명확하므로 입찰 경쟁률이 높을 수 있습니다.

(2) 미확인 임대차 관계: 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 면밀히 확인하는 것이 가장 중요한 리스크 관리 요소입니다.

(3) 오피스텔 시장 공급 물량: 강동구 일대 신규 오피스텔 공급량 및 주변 시세 변동을 주기적으로 모니터링해야 합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 지하철 5호선 고덕역 바로 앞에 위치한 2021년식 신축 오피스텔로, 입지 조건과 건물 상태가 매우 우수합니다. 일반상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 및 임대수익 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1,500만 원으로 책정되었으며, 인근 시세 및 임대료 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

투자 포인트:

1. 압도적인 교통 여건: 고덕역 초역세권 입지로 공실 위험이 낮습니다.

2. 신축 건물: 2021년식으로 건물 노후화 문제가 없어 유지보수 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

3. 안정적인 임차 수요: 인근 주상복합 및 상권의 배후 수요를 바탕으로 1인 가구 임차 수요가 견고할 것으로 예상됩니다.

4. 유동화물건: 유동화물건은 권리관계가 단순 명료하게 정리되어 진행되는 경우가 많아 상대적으로 안전한 물건이 많습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계