나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50992 [1] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린
생활시설. 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선(몽촌토성역) 등이 소재하
는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호 외 6개호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(일련번호1~ 7) 공히 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형(6필지 일단지) 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로상태
보통임.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 41-8, 41-15, 41-16 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로
(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육
환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역
(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

방이동 41-9, 41-14 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.




방이동 41-10 :
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구) ,
공공청사(2017-06-22)(저촉) , 도로(2020-09-03)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법> , 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경50992 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층104호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,271,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 22.54㎡ (약 6.82평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 37.69㎡ (약 11.40평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.10. 주의사항

(제공된 정보 없음)

1.11. 특수물건정보

유동화물건, 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "방이중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선(몽촌토성역) 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다. 몽촌토성역은 8호선 역으로, 올림픽공원, 롯데월드타워 등 주요 시설과 접근성이 좋습니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터의 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 관련 법률에 따른 다양한 제한사항이 적용됩니다.

* 방이동 41-9, 41-14, 41-10 지번의 경우, 공공청사(2017-06-22)와 저촉되는 부분이 있습니다.

2.2. 건물정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 104호입니다.

* 외벽: 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등.

* 내벽: 인테리어 마감 등.

* 창호: 샷시창입니다.

* 이용상태: 제2종근린생활시설로 이용중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 건축물 주요 정보 (JSON 분석):

* 용도: 업무시설, 근린생활시설

* 건물 층수: 지상 19층, 지하 4층 (총 319호)

* 사용승인일: 2020년 04월 24일

2.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1순위 근저당권 (옹진수산업협동조합, 2022-04-07 접수, 4,800,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '해당사항없음')

* 임차인 현황:

* 임차인: 박일권

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2022년 04월 13일

* 확정일자: 2023년 07월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 등기부상 채권 총액은 약 8,100,000,000원입니다.

* 본 경매물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 다수의 근저당권, 가압류 등이 말소될 예정입니다.

2.4. 상권분석

* 본건 소재지는 서울 송파구 잠실광역중심 제1지구에 위치하여, 일반상업지역으로서 업무시설과 근린생활시설이 밀집한 상업 중심지입니다.

* 주변 교통: 지하철 8호선 몽촌토성역이 도보 거리에 위치하며, 올림픽공원, 롯데월드타워 등 주요 시설과의 접근성이 우수하여 유동인구 확보에 유리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 환경: 인근에 방이중학교, 잠실고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 올림픽공원이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 방이동 먹자골목과도 인접하여 상업시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본 건물 및 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. (※ 다만, 인근 지역의 개발 계획 등은 지속적으로 확인이 필요합니다.)

2.5. 생활정보

* 본 물건은 제2종근린생활시설로 현재 이용 중이며, 상업지역 내 위치하여 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 인근에 올림픽공원이 있어 시민들의 휴식 및 여가 활동 공간으로 활용도가 높습니다.

* 롯데월드타워, 롯데월드몰 등 대규모 상업 및 문화 시설과의 접근성도 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 본건의 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

* 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구) 등의 도시계획상 지정 용도 및 행위 제한이 적용됩니다. 또한, 과밀억제권역, 비행안전제2구역 등 다수의 규제를 받습니다.

* 기타: 임차인 박일권은 대항력이 없으므로 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 명도 후 새로운 임차인 구성 시 시장 조사가 필요합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 방이동의 핵심 지역인 잠실광역중심지구 내에 위치한 근린상가로, 지하철 8호선 몽촌토성역 역세권에 자리하고 있습니다. 19층 규모의 잠실벨솔레오피스텔 건물 내 1층에 위치하며, 총면적 37.69㎡ (약 11.40평)으로 소형 상가임에도 불구하고 뛰어난 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 주변에는 업무시설, 학교, 대규모 상업시설 및 올림픽공원 등이 있어 배후 수요가 풍부하며, 이를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 없고, 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 또한 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점과 도시계획상 다수의 제한 사항이 있다는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

2.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 잠실광역중심지구 내에 위치하며, 서울의 주요 업무 및 상업 지구 접근성이 탁월합니다.

* 편리한 교통: 지하철 8호선 몽촌토성역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 아파트 등 주거 밀집 지역과 업무 시설이 인접하여 고정적인 수요 확보가 용이합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다목적 활용 가능: 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 또는 직접 운영이 가능합니다.

* 쾌적한 주변 환경: 올림픽공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,271,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 본건의 잠재적 가치, 주변 시세, 향후 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건은 권리상 인수할 보증금이 없어 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(※ 본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.