나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51085 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 소재 지하철5호선 ""아차산역"" 북서측 인근에 위치한
다세대주택 내 제4층 제402호로서, 주변 8m 노변으로는 다세대, 주상용, 근린생활시설,
소규모아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""아차산역""이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
창호 : 시스템창호, 섀시창호 등

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형에 유사한 토지로서, 통칭 ""레졸루트아차산 비동"" 1개동
(공부상 다세대주택 11세대, 근린생활시설 1호)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로에 접하며, 이를 통해 노폭 약 8m 소로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 2) 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이
제한지역(세부사항은 건축과에 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 인접필지에 소재한 ""레졸루트아차산 에이동""과 연접되어 있으며, 외벽에 ""유치권 행사중""
이라는 플래카드 걸려있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층402호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51085 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 402,000,000원

* 토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

* 건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

2. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 5호선 '아차산역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 소규모 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 '아차산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상황

동측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로에 접하며, 이를 통해 노폭 약 8m 소로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 갑4, 경기수산업협동조합의 가압류 (2024년 11월 29일 접수)

- 이 권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 주요 권리 내역:

- 을1, 주택임차권: 정혜민, 보증금 310,000,000원

- 전입일자: 2022년 6월 24일

- 확정일자: 2022년 6월 9일

- 배당신고일자: 2024년 8월 28일

- 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 매수인이 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

- 감정평가서 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '을1' 권리가 인수되는 것으로 명시되어 있으므로, 실질적인 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현재 정보로는 310,000,000원의 보증금을 인수할 것으로 보입니다.

- 대항력: 있음

- 갑5, 강제경매: 정혜민, 채권액 310,000,000원

- 채권자(정혜민)가 임차인이자 본 경매를 신청한 것으로 보입니다.

- 등기부상 '말소: 말소'로 표기됩니다.

* 기타 권리:

- 갑3, 소유권이전2번신탁등기말소: 이승철

- 갑4, 가압류: 경기수산업협동조합 (말소기준권리)

- 등기부채권 총액: 810,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 을구 1번 주택임차권 (정혜민, 310,000,000원)

4. 상권분석

주거지 내에 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지하철역과 가까워 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다. 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 아차산역 도보 이용 가능 거리.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재발신기 등 기본 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 310,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 증가할 수 있습니다. 또한, 인접 건물에 '유치권 행사중'이라는 플래카드가 게시되어 있어, 향후 소음, 접근성 문제 또는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 주거지 내 다세대주택으로 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 310,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 한다는 부담이 가장 큰 특징입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 보증금 인수 조건 하에서의 수익성 분석이 필수적입니다. 채권자가 임차인 본인이라는 점에서 임차인 회수 목적의 경매로 보이며, 이는 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철역(5호선 아차산역) 인근의 역세권 입지.

* 주거지와 상업시설이 혼재된 지역 특성.

* 선순위 임차권 인수 조건으로 인한 높은 할인율 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가 402,000,000원을 기준으로, 매수인이 인수해야 할 것으로 보이는 임차 보증금 310,000,000원을 고려하여 산정합니다.

실질적인 총 취득 비용을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정했을 때, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 추정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 112,000,000원

이 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 산정되었으며, 낙찰을 위해서는 현장 조사, 최근 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 임차권 인수 여부에 대한 명확한 확인이 가장 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.