나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51222 [1] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ""건국대학교 서울캠퍼스"" 북서측에 위치하며,
본건 인근은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및
전철역(어린이대공원역(세종대), 건대입구역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제4층 제405호로서,
외 벽 : 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

E/V설비, 기계식주차설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및
난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서
근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 2~3m, 서측으로 노폭 약 2~3m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만
상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51222 (1) 사건의 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층405호에 대한 경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 오피스텔 용도로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 219,000,000원입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51222 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층405호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 219,000,000원

* 토지 면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 전용 면적: 15.045㎡ (약 4.55평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사강남파이낸스대부 (본 경매 신청 채권자)

* 건축 연도: 2021년 (사용승인일: 2021년 7월 13일)

* 총 층수: 14층 (본건: 4층)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동에 소재하며, "건국대학교 서울캠퍼스" 북서측에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 5호선 어린이대공원역(세종대)과 2호선 및 7호선 환승역인 건대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태:

본건 건물은 북측 약 2~3m, 서측 약 2~3m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

을구 1번 근저당권 (접수일자: 2023-11-14, 채권자: 주식회사강남파이낸스대부, 채권금액: 240,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리(갑구 4번 신탁등기말소)는 이미 말소되었으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위인 모든 권리(을구 2번 전세권, 갑구 5번 가압류, 갑구 6번 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-11-18

* 확정일자: 2024-11-18

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 없음.

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-10-25)

* 을1: 근저당권 (2023-11-14, 주식회사강남파이낸스대부, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 전세권설정 (2023-11-14, 주식회사강남파이낸스대부, 16,000,000원) - 말소

* 갑5: 가압류 (2025-02-14, 주식회사우리투자증권, 4,395,461,074원) - 말소

* 갑6: 임의경매 (2025-04-01, 주식회사강남파이낸스대부, 173,764,384원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 등기부 채권 총액: 4,651,461,074원

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제4층 제405호입니다.

* 외벽: 석재 및 대리석 붙임 마감 등.

* 창호: 샷시 창호.

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중입니다. 건축물대장상 기타 용도로 도시형생활주택 원룸형(28세대)이 포함되어 있습니다.

* 설비 내역: 엘리베이터, 기계식 주차설비, 위생·급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 상권 분석

* 지역 특성: 건국대학교, 세종대학교가 인접해 있어 대학생 및 젊은 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 풍부한 지역입니다. 건대입구역 상권도 가까워 다양한 편의시설과 유동인구를 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 수익성: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 복합 이용되는 건물로, 소형 면적의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 주변에 다수의 오피스텔이 있어 경쟁은 존재하나, 역세권 및 대학가라는 입지적 강점은 꾸준한 수요를 뒷받침합니다.

1.6. 생활 정보

* 편의시설: 건대입구역 주변의 대규모 상업시설(쇼핑몰, 영화관, 병원, 식당가 등) 이용이 편리합니다. 어린이대공원역 인근에도 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: 건대입구역(2, 7호선), 어린이대공원역(5호선)을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 교육: 건국대학교, 세종대학교가 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 공원: 서울어린이대공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (최종 사항은 성동교육청 확인 필수)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

위 제한 사항들은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 내용을 해당 관청에 확인하는 것이 좋습니다. 특히 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역은 건축이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성:

접면 도로의 폭이 약 2~3m로 다소 좁아, 대형 차량의 접근이나 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

* 건축물 용도 복합:

건축물대장상 업무시설 외에 도시형생활주택으로도 이용 가능하다고 명시되어 있어, 실제 주거용으로 이용 중인 경우 주택 관련 법규 및 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 시설:

지도 검색 결과, 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 대학가 인근이므로 유흥업소 등 유해 시설의 밀집 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건 엘리시아1차 오피스텔은 2021년에 신축된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다. 건대입구역과 어린이대공원역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하며, 건국대학교 및 세종대학교 인근으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 권리관계가 깨끗하고 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 법적 제한 사항과 좁은 도로 폭은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 대학가 및 역세권에 위치하여 공실 우려가 적고 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 깨끗한 권리 분석: 말소 기준권리보다 후순위 권리가 전부 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적: 15.04㎡의 전용면적으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적으며, 1인 가구 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 최신 건물: 2021년 준공 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 빠른 임대 계약 및 높은 임대료 책정이 가능합니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 15.045㎡(약 4.55평)입니다. 제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 11월 1일: 18,756만원 (6층)

* 2024년 10월 17일: 20,319만원 (6층)

* 2024년 10월 17일: 21,361만원 (5층)

최근 실거래가 최고가는 5층 물건으로 21,361만원입니다. 본 건은 4층으로, 층수 차이를 고려하면 5층보다는 낮은 가격에 거래될 가능성이 있습니다. 감정가 21,900만원은 최근 최고 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

권리 인수 금액이 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점을 고려하더라도, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득하는 것이 중요합니다. 최근 최고 실거래가(21,361만원)를 기준으로 약 5~10% 정도 할인된 가격을 목표로 하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

본 보고서에서는 경쟁률 및 시장 상황을 고려하여, 203,000,000원 을 최적의 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.