나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50991 [1] 서울특별시 강동구 천호동 427-44 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 현대백화점 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 천호역(8호선 및 5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 평지, 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 1~2미터의 현황도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 일반철골구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건으로서
외벽: 석재붙임 마감 등 임.

이용상태

본건은 건물등기사항전부증명서상 제2종 근린생활시설 및 다가구주택 으로 이용 중이고 현황 공사가 중단된 것으로 조사됨.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.

- 본건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물(건축물대장 미존재)이나 귀 제시목록 및 건물등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으므로 경매진행시 참고바람.

- 본건 건물은 현장조사 및 강동구청 건축과에 문의결과 건축 중단된 상태인 것으로 조사되었으며, 건물평가는 현장조사 및 목측, 개략적인 공정의 정도 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으므로 경매진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50991 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 427-44

용도: 근린주택

감정가: 2,626,585,000원

토지면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

건물면적: 170.05㎡ (약 51.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙농업협동조합 (추정)

2. 물건 상세 정보

2.1. 토지 정보

감정가: 2,626,585,000원

토지면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 85㎡

2.2. 건물 정보

건물면적: 170.05㎡ (약 51.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 170.05㎡

용도: 근린주택 (현황: 제2종 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이었으나 공사 중단)

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트, 5층, 평지붕, 석재붙임 마감.

건축물 사용승인: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임 (건축물대장 미존재).

2.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙농업협동조합 (추정)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 천호역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 현대백화점 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 있으며, 천호역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진입 또한 가능합니다.

3.3. 토지 및 도로상태

본 물건의 토지는 평지, 세장형의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 약 1~2미터의 현황도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반상업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호법(비행안전제3구역), 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법률에 따른 이용 제한이 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 지속적인 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 17일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(을3)으로, 본 경매 절차로 인해 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 채권자 및 채무내역

주요 채권자는 중앙농업협동조합으로, 총 근저당 금액이 상당합니다. (을3: 1,008,000,000원, 을4: 190,800,000원)

이 외 다수의 가압류 및 압류 채권자가 존재합니다. (채권 총액: 토지 1,432,738,938원, 건물 2,000,337,358원)

4.4. 유치권 신고

채무자가 아닌 '상은건설'로부터 2025년 7월 22일 공사대금 4억 4천만원에 대한 유치권이 신고되었습니다. 다만, 본 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신청채권자(중앙농업협동조합)의 승계인인 농업협동조합자산관리회사가 유치권 성립 요건이 결여되었다며 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 유치권의 성립 및 인수 여부는 본 경매에서 가장 중요하게 검토해야 할 사항입니다.

4.5. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 내역은 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본 물건은 천호역 역세권에 위치하며, 주변에 현대백화점을 비롯한 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무용 건물이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 유동인구를 기반으로 한 활발한 상권 형성에 기여하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

현대백화점, 다수의 쇼핑몰 및 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선, 8호선 환승역인 천호역이 도보 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

6.3. 주변 환경

상업지구 및 주거지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축 미승인 및 공사 중단

본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못했으며, 현재 공사가 중단된 상태입니다. 이는 건축물대장이 존재하지 않으며, 건물 이용 및 활용에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 낙찰 후에도 건축물 사용승인을 받기 위한 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 유치권 분쟁 가능성

상은건설의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명하고 채권자가 배제 신청을 하였습니다. 이로 인해 낙찰 후에도 유치권 관련 법적 분쟁이 발생하여 소유권 행사에 어려움을 겪을 수 있으며, 이에 따른 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 도로 접면 협소

남동측으로 약 1~2미터의 현황도로와 접하고 있어, 건축 시 도로 관련 법규 충족에 어려움이 있거나 향후 도로 확장 시 재산권에 영향을 받을 수 있습니다.

7.4. 재정비촉진지구 해당

천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 긍정적인 개발 가능성으로 이어질 수도 있으나, 구체적인 개발 계획 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

7.5. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 천호역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 토지 면적과 근린주택 용도를 고려할 때 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

그러나 현재 건물이 사용승인을 받지 못하고 공사가 중단된 상태이며, 유치권 신고로 인한 법적 분쟁 가능성이 매우 높은 상황입니다. 이는 단순한 부동산 경매 물건이라기보다는, 법적 문제 해결 능력이 있는 투자자에게 적합한 고위험 고수익(High Risk High Return) 투자 대상이라 할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 유치권 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토와 함께, 건물을 사용승인 받을 수 있는 상태로 만들기 위한 상당한 추가 공사 및 비용, 그리고 이에 소요되는 시간까지 면밀히 산정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 천호역 역세권의 탁월한 입지 (5호선, 8호선 환승역)

* 재정비촉진지구 내 위치하여 향후 개발 잠재력 보유

* 현재의 리스크(건축 미승인, 유치권)를 해결할 경우, 향후 시세 상승 기대 가능

* 토지 자체의 가치를 고려한 투자 매력

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,626,585,000원입니다.

하지만 건물이 건축법상 사용승인을 받지 못했고 공사가 중단된 상태이며, 유치권 신고로 인한 법적 분쟁 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 남동측으로 접한 현황도로의 폭이 1~2미터로 협소한 점도 고려해야 할 사항입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 5월 기준, 면적 약 7.8평 ~ 15.1평)를 보면, 3억 원에서 4억 8천만 원 수준입니다. 이는 본 물건의 건물 면적(약 51.4평)과는 직접 비교하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 토지 가치와 건물 신축 당시의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보이나, 현재 상태로는 이러한 가치를 온전히 인정받기 어렵습니다.

유치권 문제 해결, 미사용승인 건물에 대한 사용승인 취득 및 공사 완료 등 추가로 투입되어야 할 비용과 시간이 상당할 것으로 예상됩니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격에서의 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 본 물건의 현재 상태와 리스크를 고려하여 15억 원에서 17억 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 57% ~ 65% 수준입니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 결정 시에는 반드시 현장 방문, 건축 전문가 및 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 상황을 파악하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.