나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51117 [1] 서울특별시 강동구 길동 343-1 현대웰하임1단지 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동초등교"" 북측 인근에 위치함.
부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·공동주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 ""길동역·굽은다리역"" 까지 도보로 각각 약3~4분
및 약11~12분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제3층 제306호로서,
외벽은 치장벽돌쌓기·시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

아파트1(도시형생활주택(원룸형): 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·다용도실1) 등으로
이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51117 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 343-1 현대웰하임1단지 3층306호

건물명: 현대웰하임 1단지

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 130,000,000원

토지면적: 10.33㎡ (약 3.12평)

건물면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

총 층수: 15층

본건 층수/호수: 3층 306호

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용, 업무용, 주상용, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

대중교통 이용이 편리합니다.

* 버스정류장: 도보 약 3~4분 거리

* 지하철 5호선: "길동역·굽은다리역" 도보 약 11~12분 소요

대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 관계

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 4월 11일자 강동구의 압류입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-25

* 확정일자: 2020-12-21

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 3. 등기부 요약 (주요 권리)

* 을구 1번: 주택임차권 (강가영), 130,000,000원, 2021-01-25 전입, 2020-12-21 확정. 말소: 인수.

* 갑구 9번: 강제경매 (주택도시보증공사), 130,000,000원, 2025-03-05 접수. 말소: 말소.

1.3. 4. 권리분석 종합

매수인에게 대항력 있는 선순위 임차인(강 )의 보증금 130,000,000원이 인수되는 것이 본건의 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 건물 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대/빌라의 시세는 다음과 같습니다.

* 두원빌 (2015년 건축, 42.1㎡): 2026년 5월 40,000만원 (4억원)

* 대농가든빌라 (1992년 건축, 74.06㎡): 2026년 5월 42,500만원 (4억 2500만원)

* 삼성아트빌 (2015년 건축, 41.77㎡): 2026년 5월 29,000만원 (2억 9000만원)

평당 가격으로 환산 시, 약 2,300만원 ~ 3,150만원 수준입니다.

1.4. 2. 본건 가치 추정

본건의 전용면적은 16.96㎡ (약 5.13평)으로 매우 협소합니다.

주변 유사 면적의 직접적인 거래 사례는 부족하나, 위 시세 정보를 바탕으로 본건 건물 자체의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

* 본건 면적 (5.13평) 기준 시세 범위: 약 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원.

1.4. 3. 상권 종합

소형 주거 공간으로서의 수요는 있으나, 주변 지역의 상업, 주거 복합 환경을 고려할 때 투자 가치는 권리 관계 및 면적 등 제반 사항을 종합적으로 판단해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 편의성

* 주거 형태: 도시형생활주택 (원룸형: 현관, 방겸주방, 욕실겸화장실, 다용도실). 1인 가구에 적합한 구조입니다.

* 주변 시설: 길동초등학교, 상업지역, 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 및 버스 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

1.5. 2. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(강 )의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 사실상 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

1.6. 2. 소형 면적

전용면적 5.13평은 1인 가구 외에는 주거 용이성이 떨어지며, 향후 매각 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

1.6. 3. 건물 노후화

2012년 준공된 건물로, 약 14년 경과하였습니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 4. 토지 이용 제한

군사 관련 구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 및 버스 정류장 인접, 주변 편의시설 이용 용이성 등 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만, 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 이 금액이 낙찰자에게 인수된다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 본건의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

또한, 전용면적이 5.13평으로 매우 협소하여 1인 가구 외에는 수요층이 제한적일 수 있습니다.

건물 자체의 시장 가치는 주변 시세로 미루어 볼 때 약 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원으로 추정되나, 인수되는 보증금 1억 3천만원을 고려하면 총 지출액은 이를 초과하게 되어 투자 매력이 현저히 떨어집니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 인접 입지

* 서울시 내 소형 주거 공간으로서의 잠재적 수요

1.9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 실질 부담액은 (입찰가 + 130,000,000원)이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 건물 자체의 시장 가치는 약 1억 2천만원에서 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 총 실질 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 하려면,

최대 입찰가는 160,000,000원 (시장가 상한) - 130,000,000원 (인수 보증금) = 30,000,000원 이어야 합니다.

그러나, 경매 진행 시 감정가(130,000,000원) 이하로 입찰이 진행될 가능성이 높으며, 30,000,000원 이하의 입찰가는 유찰 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 인수되는 보증금으로 인해 현재 시점에서 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근으로 30,000,000원 이하의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 적극적인 투자는 신중해야 하며, 투자자는 해당 금액 이하로 입찰하거나 투자를 보류하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.