나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51001 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51001 [1] 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 102동 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51001
• 주소: 서울특별시 성동구 살곶이길 150 청계더하임, 102동 3층301호
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매1계 2025타경51001 | 소재지: 서울특별시 성동구 살곶이길 150 청계더하임, 102동 3층301호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 217,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51001 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세 현황

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 서울특별시 성동구 사근동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 용답역이 소재하여 전반적인 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조 및 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 내 제3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 급배수, 소화전, 화재탐지기, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건의 동측으로는 중로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 교육환경보호구역(절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지 분석

본 물건은 지하철 2호선 용답역에서 도보로 이동 가능한 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서울의 주요 업무 지구 및 도심으로의 접근성이 우수합니다. 주변으로 다세대주택과 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다. 사근초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 양호하며, 각종 근린생활시설이 혼재해 있어 생활 편의 시설 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되는 건입니다. 채권자는 김OO이며, 채권자의 신청에 의해 강제 경매가 개시되었습니다. 일반적으로 강제경매는 매각으로 인해 소멸되는 권리가 많아 낙찰자가 권리 관계에 대해 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 가능성이 높습니다. 그러나 법적 절차 및 권리 관계는 복잡할 수 있으므로, 정확한 권리 분석 및 명도를 위해서는 반드시 전문가(변호사, 법무사 등)와 상담하시기를 권장합니다.

1.5. 상권 및 생활 편의 분석

물건지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 영위가 가능합니다. 대형마트, 병원, 은행 등 편의시설을 이용하기 위해서는 인근의 왕십리역이나 건대입구역 등 상업 중심지로 이동해야 할 수 있습니다. 사근초등학교가 가까워 교육 환경은 우수하며, 주거 밀집 지역에 속해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 고려사항

가장 큰 리스크 요인 중 하나는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생하거나, 임차인이 거주 중일 경우 명도 기간 및 비용이 추가될 수 있습니다. 또한, 교육환경보호구역(절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지나 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 시간이 지남에 따라 주변 환경이 변화할 가능성은 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 편리한 교통과 우수한 교육 환경, 안정적인 주거 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 잠재력도 일부 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 각종 법적 제한 사항은 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 용답역 역세권에 위치하여 서울 도심 및 주요 업무 지구 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 소형 면적: 18.98㎡의 토지 지분과 28.92㎡의 건물 면적으로, 소액 투자에 적합하며 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 인기가 있을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계