나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51064 [1] 서울특별시 강동구 천호동 166-76 다성이즈빌 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 ""강동역"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 ""강동역"" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상12층 지하1층건 내 제10층 제1003호로서(사용승인일: 2021.11.24)

-외벽: 석재붙임 마감 등,
-내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
-창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 주차설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박지현)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2025타경51064 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51064 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 166-76 다성이즈빌 10층1003호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 5.58㎡ (약 1.69평)

* 토지지분: 5.5778㎡ (약 1.69평)

* 건물면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

* 건물지분: 17.33㎡ (약 5.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021.11.24.

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집한 주상복합지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 "강동역" 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 집합건물 등기부요약 상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3, 2025.02.19. 접수)입니다.

* 본건에는 대항력 있는 임차인(박지현)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 이로 인해 본 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 천호동 지역은 주거 밀집 지역이면서도 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 지하철 5호선 강동역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 인근에 다양한 편의시설과 생활 기반 시설이 존재하여 입지적 이점을 가집니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 지상 12층, 지하 1층 건물 중 제10층 제1003호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 주차 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 이용: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 동측 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 포기 확약서: 임차인 박지현이 대항력을 포기하고 보증금 중 일부를 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했다는 점은 긍정적이나, 법적 효력 및 실제 집행 과정에서의 변수를 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG의 개입 및 확약서 제출로 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 보이나, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

* 소형 면적: 17.33㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 투자 목적의 임대 수익을 고려할 때 적합할 수 있으나, 실수요자의 선택 폭을 제한할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인이 존재했으나, HUG 및 임차인의 확약서를 통해 권리상 인수 부담은 해소된 것으로 판단됩니다. 최신 건축 연도(2021년 사용승인)는 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도의 소형 주택: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 상태이며, 1인 가구 및 소형 주거 공간 수요에 부합합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 권리관계 명확화: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서로 인해 낙찰 후 권리 인수 부담이 최소화되었습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 260,000,000원입니다. 주변 유사 건물의 최근 매매 사례(다성이즈빌(233-61), 전용면적 25.69㎡, 2026년 5월 매매가 300,000,000원)를 고려할 때, 평당 가격은 약 11,700,000원 수준입니다. 이를 기준으로 본건 면적(17.33㎡)에 적용하면 약 202,481,000원이 산출됩니다.

다만, 본건의 사용승인일(2021년)이 유사 사례의 건축연도(2017년)보다 최신이라는 점, 감정평가액 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금(252,000,000원)은 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수하지 않아도 되므로, 이를 고려한 입찰가 산정보다는 실질적인 시장 가치와 경매 물건의 특수성을 반영해야 합니다.

안정적인 투자를 고려하여 감정가 대비 약 92% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.