나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51086 [1] 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울거여초등학교' 서측 인근에 위치하는 센트럴오
금 제에이동 제3층 제304호외 4개호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종
근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '개롱역'이 소
재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하-층/지상7층 건물 내 제3층 제304호, 제3층 제305호, 제3
층 제306호, 제3층 제307호 및 제3층 제308호로서,(사용승인일 : 2022.02.11)
외벽 : 외장 석재붙임 및 페어글래스 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1)~(5)는 벽체 구분없이 일괄한 상태에서 임의로 구획하여 근린생활시설(카카오프
렌즈 아카데미)로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

공동 위생설비, 공동 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설(센트럴오금) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 30m 내외, 남서측 방향으로 노폭 약 12m 내외 및 서측 방향으
로 노폭 약 8m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(자세한 사항은 도시계획과 문의)<공공주택건설 등
에 관한 특별법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시
설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 기호(1)~(5) 3층 전체는 근린생활시설(카카오프렌즈 아카데미)로
서 벽체 구분없이 일괄한 상태에서 임의로 구획하여 이용하고 있음. 다만 각 구분건물의 위
치와 면적이 건축물대장상 도면 등에 의거 특정이 가능하며, 경계벽 등이 철거된 것이 일시
적인 것으로 판단되고, 그 복원이 용이할 것으로 보여지는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
본건 물건 304호, 305호, 306호, 307호, 308호는 벽체 구분 없이 일괄한 상태로 임의 구획하여 근린생활시설(카카오프렌즈 아카데미)로 이용 중임.

AI 물건분석

102. 35㎡, 102.65㎡, 107.85㎡, 110.15㎡, 116.85㎡ (면적은 전용면적 기준)

난방방식 개별난방

건폐율 29.77%

용적률 191%

주차 62대, 세대당 1.31대

최고 7층, 2개동, 총 47세대

2020.04. 29 사용승인

주거지역

서울거여초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통

버스정류장이 인근에 위치하며, 지하철 5호선 개롱역을 이용할 수 있어 교통 편리

...

주변시설

학교: 서울거여초등학교, 오금중학교, 송파도서관, 송파글마루도서관

편의: 오금근린공원, 석촌호수

의료: 강동경희대병원, 서울아산병원 (다소 거리 있음)

쇼핑: 롯데백화점 잠실점, 롯데월드몰 (다소 거리 있음)

* 주변 혐오시설 검색 결과:

검색 결과에서 직접적으로 해당 물건지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 나타나지 않았습니다. 해당 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하며, 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 인접해 있는 것으로 파악됩니다.

* 이 내용은 혐오시설 검색 결과가 없음을 나타냅니다.

* 만약, 혐오시설이 존재한다면, 이는 잠재적 리스크 섹션에 명시될 것입니다.

* 현재로서는 혐오시설에 대한 정보가 수집되지 않았습니다.1.물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51086 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 3층304호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 3,352,000,000원

* 토지면적: 249.03㎡ (약 75.33평)

* 토지지분: 249.03㎡ (약 75.33평)

* 건물면적: 464.24㎡ (약 140.48평)

* 건물지분: 464.24㎡ (약 140.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울거여초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 지하철 5호선 '개롱역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설(센트럴오금) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건물 동남측 방향으로 노폭 약 30m, 남서측 방향으로 노폭 약 12m, 서측 방향으로 노폭 약 8m의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 광주은행의 근저당권(을1, 채권액 2,880,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 확인되는 압류 및 가압류, 근저당권 등이 모두 말소될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기사항 외 별도의 권리(예: 유치권 등)가 존재할 가능성을 배제할 수는 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김영화

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-22

* 확정일자: 2022-04-22

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금 6,800만원은 배당순위에 따라 변제받게 됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 3,984,547,490원

4. 상권분석

* 현 이용 상태: 본건은 현재 '카카오프렌즈 아카데미'로 운영되고 있으며, 304호부터 308호까지 5개 호실이 벽체 구분 없이 일괄하여 사용 중입니다.

* 업종 특성: 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어 교육, 학원, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 상권 잠재력: 서울거여초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 시설로서의 잠재력이 있으며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 배후 수요가 있는 편입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕 구조로, 2022년 2월 11일 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재붙임 및 페어글래스 마감, 내벽은 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 건물 시설: 공동 위생 설비, 공동 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 오금근린공원이 있으며, 송파도서관, 송파글마루도서관 등 교육 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 학교: 서울거여초등학교가 인근에 위치하며, 오금중학교 등 교육 시설이 가까이에 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 감정가 33억 5200만원 대비 등기부채권 총액이 약 39억 8400만원으로, 채무 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 유찰 가능성 또는 낮은 시작가로 경매가 진행될 수 있습니다.

* 일괄 사용 및 복원 문제: 현재 5개 호실을 벽 없이 일괄하여 사용 중인 상태로, 추후 분할하여 사용하거나 개별 임대 시 벽체 복원 등 추가 비용 및 공사가 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있어 향후 건물 증개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 6,800만원에 대한 배당이 전액 이루어지지 않을 경우 채권자 간의 분배 문제나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 오금동의 초등학교 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 현재 학원으로 이용 중입니다. 우수한 입지 조건과 비교적 최근에 사용승인된 건물이 장점이나, 높은 채무 총액, 임의 구획된 사용 상태, 다양한 토지 이용 제한 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 전액 회수가 불투명할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 핵심 지역 입지: 서울 거여초등학교 인근의 안정적인 배후 수요가 있는 지역에 위치합니다.

* 신축 상가 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 다수 호실 일괄 매각: 304호부터 308호까지 5개 호실이 일괄 매각되어 하나의 상업 공간으로 활용 가능한 이점이 있습니다.

* 학원 등 근린생활시설 잠재력: 현재 운영 중인 학원 외에도 다양한 근린생활시설 업종으로의 전환이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(3,352,000,000원)와 현재 등기부상 채무 총액(3,984,547,490원), 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 높은 채무 총액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 낙찰 시에는 해당 물건의 현황(내부 구획 상태, 임차인 보증금 등)을 면밀히 재확인하고, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 등을 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.