나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51018 [1] 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5,8호선 ""천호역"" 동측 인근에 소재하며 주위
는 단독주택, 연립다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 기타 각종 근린생활시설이 혼재하는
주거 및 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반 차량출입이 가능하며 인근에 지하철5,8호선 ""천호역"" 과 각종 노선
시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

본건 소재 건물은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설로 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의
지하1층, 지상16층이며 2020.02.18 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 석재붙임
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 알미늄샷시창호임.

이용상태

주거용(도시형생활주택)임.

설비내역

급수위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비등

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 인접도로와 등고평탄한 부정형의 평지로 오피스텔등 복합건물의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-천호동 452-15
도시지역 , 일반상업지역
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)
)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-
11-28)<수도법>
-천호동 452-11
도시지역 , 일반상업지역
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>
-천호동 452-16
도시지역 , 일반상업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-11-04)(접합)
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
-천호동 452-17 및 천호동 452-74
도시지역 , 일반상업지역
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
-천호동 452-73
도시지역 , 일반상업지역
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-
11-28)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강경호)로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 452-15번지에 위치한 미사아름채아파트 6층 605호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51018 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 203,000,000원입니다. 토지 면적은 3.20㎡ (약 0.97평)이며, 건물 면적은 12.14㎡ (약 3.67평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 5, 8호선 천호역에서 동측 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에는 단독주택, 연립다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업지대로 생활 환경이 양호한 편입니다. 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용도 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(말소 예정)는 주택도시보증공사의 가압류(2024.04.05.)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사의 가압류 (2024.04.05.)

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.02.17.)

* 국민건강보험공단의 압류 (2025.04.10.)

* 강경호 임차인의 주택임차권 (을3, 2023.06.19. 등기, 말소 예정)

권리분석상 특이사항으로는 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황 및 권리분석 결과에 따르면 강경호 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

천호동은 지하철 5, 8호선 천호역을 중심으로 발달한 역세권 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 본 물건은 이러한 상업지구와 주거지구가 혼재된 곳에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 미사아름채아파트는 2020년 2월 18일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조의 지상 16층, 지하 1층 건물로, 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 건물 내에는 급수위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 천호역 및 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련 불일치: 초기 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, 실제 권리분석 결과 대항력이 없는 임차인으로 확인되었고, HUG로부터 임차권 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 이러한 초기 정보와의 불일치는 권리분석 시 주의를 요합니다.

* 재정비촉진지구: 본 물건은 천호성내 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있으나, 사업 진행 경과 및 불확실성은 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 채권액 대비 감정가: 채권자의 강제경매 신청 채권액(약 2억 4,500만원)이 감정가(약 2억 300만원)보다 높아, 채권자가 배당받는 금액이 채권액에 미치지 못할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 빠른 매각을 유도할 수 있는 요인이기도 합니다.

* 소형 면적: 12.14㎡ (약 3.67평)의 소형 면적으로, 특정 수요층에게만 적합할 수 있어 향후 재매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천호역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 입지 조건이 우수합니다. 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 인수 부담이 없는 점도 장점입니다. 다만, 재정비촉진지구에 속해 있다는 점과 소형 면적인 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 채권액 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 점은 오히려 취득 기회를 제공할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5, 8호선 천호역 인근으로 교통 편리 및 역세권 프리미엄.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 설비 및 구조.

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인 및 HUG 확약서로 인한 권리 부담 없음.

* 재정비촉진지구: 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원입니다. 최근 주변 다세대 주택 매매 사례(약 30,000만원 ~ 48,000만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 소형 면적 대비 다소 높은 편으로 보일 수 있으나, 역세권 신축 도시형생활주택으로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없다는 점, 그리고 재정비촉진지구라는 개발 잠재력을 고려할 때, 시세 및 낙찰 동향을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 약 190,000,000원 ~ 203,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 93% ~ 100% 수준이며, 경쟁 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.