나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50739 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 712 청구강변아파트 101동 17층 1711호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 '성원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 지하2층 지상21층 건물 중
제17층 제1711호로서, (사용승인일:1994.04.04)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '아파트'로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '부정형'의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측 및 서측, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제1종지구단위계획구역(성수전략정비구역(관련사항 문의 02-2286-6568)), 공원(저촉), 도로(저촉), 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세내역

2.1. 소재지

서울특별시 성동구 성수동2가 712 청구강변아파트 101동 17층 1711호

2.2. 건물 및 토지 내역

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 24.17㎡ (약 7.31평)

* 토지 지분: 24.170000000000005㎡ (약 7.31평)

* 건물 면적: 84.87㎡ (약 25.67평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 84.87㎡

2.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 2,380,000,000원 (23억 8천만원)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가에 위치하며, '성원중학교' 남동측 인근 지역입니다. 주변에는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

3.2. 교통 및 도로 상황

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 인접 필지는 북측 및 서측, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지 이용 현황: 인접 필지 도로 대비 등고평탄한 '부정형'의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제1종지구단위계획구역(성수전략정비구역), 공원(저촉), 도로(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 특이사항: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으나, 현존 건물은 21층 규모입니다. 이는 제1종지구단위계획구역(성수전략정비구역) 지정으로 인해 건축 규제가 완화되었거나 특별 계획이 적용되었을 가능성을 시사합니다. 정확한 내용은 관련 기관 문의가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 12월 19일 접수된 우리은행의 근저당권 (204,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나 세부 내용은 명시되지 않았습니다.)

* 등기부채권 총액: 686,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의 사항: 임대 관계가 미상이나 인수 보증금이 없는 것으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하거나 보증금 액수가 불분명할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 성수동2가는 최근 몇 년간 신흥 상업 및 주거 지역으로 급부상하고 있으며, 다양한 문화 공간과 주거 단지가 조화를 이루고 있습니다. 또한, 쾌적한 주거 환경을 위한 공원 조성 계획 등이 포함된 성수전략정비구역에 포함되어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 및 관련 자료 분석 결과, 본건 아파트 단지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 지하 2층, 지상 21층 건물 중 제17층 제1711호입니다.

* 사용승인일: 1994년 4월 4일 (건축된 지 약 32년 경과)

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비(도시가스), 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 아파트 단지 정보 및 편의시설

* 아파트명: 성수청구강변

* 총 세대수: 246세대 (101동 기준)

* 관리사무소 연락처: 02-467-1340

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있습니다.

* 주차: 총 182대 주차 가능 (지하 기계식 114대, 지상 기계식 63대, 옥외 기계식 5대 - 건축물대장 기준)

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계 관련 위험

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인 존재 가능성이 있어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액 6억 8천 6백만원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

7.2. 토지 이용 규제 관련 위험

* 제2종일반주거지역(7층이하) 지정: 현 건물의 층수와 상이한 부분이 있어, 향후 재건축 또는 건축 규제 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 성수전략정비구역 지정으로 인한 영향은 별도 확인이 필요합니다.

* 기타 제한 사항: 공원, 도로 저촉, 군사시설 보호구역, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 존재합니다.

7.3. 건물 노후화

1994년 사용승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 또는 리모델링/재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 강점

* 뛰어난 입지: 서울의 주요 개발 지역 중 하나인 성수동에 위치하며, 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 아파트의 편리성: 아파트로서 기본적인 주거 편의성과 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 성수전략정비구역 포함: 향후 지역 개발 및 재정비 사업 추진 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 물건 약점 및 위험 요소

* 높은 감정가 대비 낮은 시세: 제공된 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가(23억 8천만원)가 시장 가격(약 3억 3천만원 ~ 4억원)에 비해 현저히 높아 보입니다. 이는 감정가 산정에 오류가 있거나, 해당 물건이 특정 목적(예: 대규모 개발 계획 일부)으로 평가되었을 가능성을 시사합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계 미상 및 인수 보증금 0원으로 명시된 점은 인수 부담 위험을 내포하고 있습니다.

* 건물 노후화 및 용도 규제: 30년 이상 경과한 건물로 유지보수 필요성이 있으며, 7층 이하 규제와 실제 건물 층수 간의 불일치에 대한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 미래 가치 요인

* 성수동 개발 특수: 성수 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업으로 인한 가치 상승 기대

* 한강 접근성: 한강변 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 향후 개발 시 한강 조망 프리미엄 등 고려 가능성

9.2. 시세 대비 메리트

현재 파악된 시장 시세 대비, 본건의 감정가는 매우 높은 수준입니다. 따라서 시세 기준으로 접근할 경우, 낙찰가율이 낮게 형성될 수 있으며, 이는 잠재적 투자자에게는 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가와 시세 간의 큰 괴리에 대한 명확한 이유를 규명하는 것이 최우선입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석 (매매/임대 사례 기반)

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 면적(84.87㎡)의 6층 아파트가 2025년 10월 25일에 330,000,000원(3억 3천만원)에 거래되었습니다. 본건은 17층으로 해당 거래 사례보다 높은 층수에 해당하므로, 층수 프리미엄을 고려할 때 시세는 330,000,000원보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 59.94㎡ 면적의 경우 8~13층이 2억 9천만원 ~ 2억 9천 3백만원에 거래된 점을 감안하면, 84.87㎡ 면적의 17층은 약 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

10.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 2,380,000,000원(23억 8천만원)으로, 위에서 분석한 시장 시세(약 3.5억 ~ 4억 원)와 현저한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 과도하게 책정되었거나, 물건의 특정 부분(예: 전체 토지 가치)을 반영한 것일 수 있습니다.

10.3. 예상 입찰가 범위

권리 인수 부담이 없고, 시장 시세가 감정가보다 현저히 낮으므로, 투자자는 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 예상 입찰가는 보수적으로 시장 시세를 반영하여 360,000,000원 ~ 410,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 단, 임대차 관계 미상에 대한 면밀한 조사 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.