나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51224 [1] 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 마포구 서교동 소재 지하철 6호선 망원역 동측 인근에 위치함.
주위는 공동주택,근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며,
제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 망원역이 있는 등
제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 2층 204호로서
외벽:치장벽돌,일부석재마감 등.
내벽:타일 및 벽지마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

2021.05.07일자로 사용승인되고,
방2,거실,주방/식당,화장실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생설비,도시가스설비,소화설비,승강기설비,주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

접면도로 인접지 대비 등고평탄한 가로 장방형의 토지이며,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51224 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 2층 204호

건물용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 건물 구조

토지면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.89㎡ (약 5.71평)

건물면적: 29.47㎡ (약 8.92평)

건물지분: 29.47㎡ (약 8.92평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 204호

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 453,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울 마포구 서교동에 위치하며, 지하철 6호선 망원역 동측 인근 지역입니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 망원역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 양호합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 법적 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부상 권리 현황

주요 권리 사항으로는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 고미진으로의 소유권 이전(2021년 8월 30일, 매매가 420,000,000원)이 있습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025년 4월 4일 접수, 채권액 410,000,000원)입니다.

정채원 소유의 주택임차권(2023년 9월 4일 접수, 410,000,000원)은 말소 예정 등기입니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 문지연

전입일자: 2024-09-30

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 매수인에게 재정적 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, '임대관계 미상'이므로 실제 점유 및 거주 여부, 명도 과정에서의 소통 필요성에 대한 주의가 요구됩니다.

* 임차인 2: 정채원

전입일자: 2021-08-27

확정일자: 2021-06-01

배당신고일자: 2023-09-04

보증금: 410,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환 채권은 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 것으로 확인됩니다.

1.3. 3. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.04.04.)보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 본건 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 권리분석상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

물건명세서상 특이사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사가 정채원의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출(2026.05.11.자)하였습니다. 이는 매수인이 임차보증금 관련 금전적 부담을 안지 않아도 됨을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건은 서교동 주거지역에 위치하며, 인근에 지하철 망원역이 있어 유동인구가 있는 지역입니다. 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 설비 내역

본 건물은 급탕 및 위생 설비, 도시가스 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 2021년 5월 7일 사용승인되었습니다.

1.5. 2. 인근 편의시설

주변에 망원역 등 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 관련 리스크

보증금 및 차임이 0원인 '대항력 있는 임차인(문지연)'의 존재는 명도 과정에서 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 점유 관계 및 명도 협의에 신중을 기해야 합니다. '임대관계 미상'이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 2. 법적 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 서교동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 감정가는 453,000,000원으로 책정되었습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 채권 양수 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 재정적 부담이 크게 줄어들었으며, 인수 보증금 합계가 0원인 점은 큰 장점입니다.

그러나 보증금 없는 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 시 주의가 필요하며, 이를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 마포구 서교동의 역세권 입지로 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권 포기 확약으로 인해 임차보증금 관련 위험 부담이 해소되었습니다.

* 건물 전체가 아닌 전유 부분(2층 204호)만 매각 대상이므로, 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 453,000,000원입니다. 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 상태에 따라 33,500만원에서 63,000만원 사이에 거래가 이루어진 것으로 나타났습니다.

특히, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 절감시키는 요소입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 부담이 없으며, HUG의 채권 포기 확약으로 법적 위험이 완화된 점을 감안했습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 380,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 감정가를 하회하는 수준으로, 명도 과정에서의 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.