나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51250 [1] 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""신사1동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 지하철역(6호선 응암역)이
소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상11층 중 7층 703호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.10.28)
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임
바 닥 : 마루깔기, 타일깔기
창 호 : PVC 이중창호 등임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실)로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 기계식 주차설
비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지이며, 주상복합용(다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

세입자 거주 중이며, 보증금 100만 원 월세 90만 원으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 7층 703호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51250 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 364,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 18.68㎡ (약 5.65평)이며, 건물면적은 57.47㎡ (약 17.39평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한국주택금융공사입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 10월 28일로 비교적 신축 건물입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 11층 중 7층에 위치하며, 해당 호수는 오피스텔(방 3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실)로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

현재 세입자가 거주 중이며, 탐문 조사 결과 보증금 1백만원, 월세 90만원으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, 주변에는 신사1동주민센터가 북서측 인근에 소재합니다.

주위는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

지도 검색 결과, 해당 위치는 주거 및 상업 시설이 밀집한 도심 지역에 속하며, 인근에 녹지 공간이나 공공 시설이 있어 생활 환경이 양호한 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서대문세무서장의 압류(2023년 8월 29일 접수)입니다.

등기부등본상 소유권 보존, 소유권 이전(장용준), 주택임차권(문창배), 압류(서대문세무서장, 은평구, 은평세무서장), 강제경매(한국주택금융공사), 압류(국민건강보험공단) 등이 존재합니다.

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리 중 주택임차권(문창배, 357,000,000원)은 말소(말소) 처리되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

이외 모든 을구 권리 및 갑구 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

물건명세서에 첨부된 한국주택금융공사의 확약서 내용에 따라 임차인 문창배의 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용이 있어, 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 송동근은 전입일자(2025년 2월 7일)가 있으나 보증금 및 차임 정보가 없고, 확정일자, 배당신고일자, 대항력 등이 없어 권리 분석상 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 은평구 신사동 일대는 주상복합 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

인근 응암역을 중심으로 유동인구가 존재하며, 오피스텔 및 주택 관련 수요가 꾸준히 있습니다.

현재 탐문 조사된 임대 조건(보증금 1백만원, 월세 90만원)은 해당 면적과 지역 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

신축에 가까운 건물이라는 점과 교통 편의성을 고려하면 공실 발생 가능성이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거와 상업 시설이 복합된 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

인근에 다양한 상점, 음식점, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육 시설로는 인근 초등학교, 중학교 등이 위치해 있어 자녀가 있는 가구의 경우 통학이 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

"HF 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경" 관련 내용은 한국주택금융공사 또는 주택도시보증공사 보증 대출과 관련된 경매 절차상의 조건 변경을 의미할 수 있습니다. 이는 주로 대출 상환 또는 구상권 행사 등에 영향을 미칠 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되고 인수되는 보증금이 없으므로 매수인에게 직접적인 금전적 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다. 다만, 관련 서류를 면밀히 검토하여 세부적인 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

임차인 문창배의 경우, 대항력이 없다고 명시되어 있고 주택임차권 등기도 말소되었으나, 높은 보증금(357,000,000원)이 등기부상 기록된 점은 다소 복잡하게 보일 수 있습니다. 그러나 물건명세서 상의 확약서 내용과 인수 보증금 0원이라는 점이 명확하므로, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 해석됩니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(대공방어협조구역 등)이 있으나, 일반적인 오피스텔 및 주거 용도로 이용하는 데에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 입지, 교통, 건물 상태 등 기본적인 요건이 양호한 물건입니다.

말소기준권리 이후 모든 권리가 정리되고, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확하며, 명도 부담 또한 적을 것으로 예상됩니다.

"HF 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경" 관련 내용도 인수 보증금이 없는 점을 미루어 볼 때, 경매 절차상 문제없이 마무리될 가능성이 높습니다.

다만, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 번거로움은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 투자 가치가 높습니다.

지하철 6호선 응암역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

모든 권리가 말소되어 명확한 권리 분석이 가능하며, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

인근 지역의 꾸준한 수요로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 오피스텔 매매가는 3억 7천만원에서 3억 9천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 3억 6천 4백만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

본건은 인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 장점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 경매 시장의 일반적인 할인율(10~15%)을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세와 감정가, 그리고 명확한 권리관계를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 3억 2천 5백만원 수준으로 제시합니다.

이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.