나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51285 [1] 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 지1층비03호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""서울응암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트단지, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 ""새절역""이 근거리에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 8층 건물내 제지1층 제비03호로서
(사용승인일: 2021.01.07)
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지대 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로에 접하고, 남서측으로 세로 및 남측으로 계단식 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51285 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 676-20 제니더플래인엣명지 지1층비03호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2021년

사용승인일: 2021-01-07

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 서울응암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 주상복합 지역으로 쾌적한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 6호선 '새절역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 이승훈 외 1명 (2021-01-20)

* 소유권이전(매매): 고완석 (2021-04-30)

* 압류: 강서세무서장 (2022-09-15) - 본건 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-09) - 본건 경매 신청 채권자

* 주택임차권: 안우현 (2023-07-06) - 권리금액 183,000,000원, 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-05-03

* 대항력: 없음

권리분석 결과: 상기 임차인 안 은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정입니다. 본 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 안 의 보증금반환 채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다(2026.5.4.자). 따라서 본 건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 응암동 일대의 활발한 주상복합 지역에 위치하고 있습니다. 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 임차 수요가 풍부합니다.

인근에 위치한 서울응암초등학교는 학생 유동인구와 배후 주거 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 미칩니다.

지하철 6호선 새절역 역세권이라는 점은 직장인 수요를 유치하는 데 유리하며, 다양한 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 6호선 새절역을 도보로 이용 가능하며, 단지 인근의 버스정류장을 통해 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설: 단지 주변으로 대형마트, 편의점, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: 서울응암초등학교가 단지와 인접해 있으며, 주변으로 중학교 및 고등학교 등 교육 시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔, 주택, 상업시설이 조화롭게 배치된 지역으로, 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법적 규제 사항이 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

신축 건물의 지하층: 2021년에 준공된 신축 건물임에도 불구하고 본 물건은 지하 1층에 위치하고 있습니다. 이는 환기, 채광, 습도 등 거주 환경 측면에서 일부 단점이 될 수 있으며, 일반층 대비 임대 수익률이나 매매가에 영향을 미칠 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 본 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 채권을 양수하였으나, 매수인에게 잔존 보증금 청구를 포기한다는 확약서를 제출한 점은 매수인의 위험을 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경 이력이 공동담보와 연관된 복합적인 사안일 수 있어, 관련 내용을 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

혐오시설 검색: 본 물건지 주변에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등) 존재 여부를 조사한 결과, 특이 사항은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 입지, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 매우 우수한 경매 물건으로 판단됩니다. 지하철 역세권에 위치한 신축 오피스텔이라는 점에서 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인 안 은 대항력이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 전혀 없다는 점은 본 물건의 최대 강점입니다. 이는 권리 관계가 매우 깨끗하게 정리되어 취득 후 별도의 법적 분쟁이나 금전적 부담이 없음을 의미합니다.

감정가 231,000,000원에 비해 최근 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 높습니다. 다만, 지하층이라는 점과 지역의 규제 사항은 입찰 전 충분히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 역세권, 초등학교 인근, 생활 편의시설 풍부.

* 안전한 권리 관계: 인수되는 임차 보증금 없음, 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성 낮음, 현대적 시설 보유.

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 1인 가구 및 소형 사업장 임대 수요 꾸준.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적 낙찰 시 시세 차익 가능성 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

최근 매매 정보 (JSON): 2025년 12월, 40.15㎡ (약 12.15평) 기준 320,000,000원 (약 7,970,000원/㎡)

본건 건물 면적: 29.89㎡ (약 9.05평)

면적 및 층수 차이를 고려한 예상 시세: 29.89㎡ × 7,970,000원/㎡ ≈ 238,229,000원

상기 감정가 및 시장 정보, HUG의 임차보증금 인수 포기 확약서를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시장 전망에 따라 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

합리적인 예상 입찰가 범위: 231,000,000원 ~ 255,000,000원

인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.