나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51238 [1] 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암1동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '역촌역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2008년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건내
제5층 제501호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, ""다세대주택(8세대) 및 근린생활시설(2호)"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51238 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 건물 총 층수: 5층 중 5층

* 사용승인일: 2008년 1월

* 감정가: 360,000,000원

* 토지면적: 32.20㎡ (약 9.74평)

* 건물면적: 73.85㎡ (약 22.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (신원 불확실)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 응암동 소재 '응암1동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '역촌역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

* 도로상태: 북측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일 중부산세무서장의 압류 (갑6) (이후 권리들은 말소될 예정임)

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (이창현)

* 보증금: 306,000,000원

* 전입일자: 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2021년 9월 13일

* 배당신고일자: 2023년 10월 19일

* 비고: 대항력 있음, 매수인에게 인수됨. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 등기부상 총 채권액: 342,369,071원 (주택임차권 306,000,000원 포함)

* 임차인 이창현 정보:

* 이름: 이

* 보증금: 306,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2021년 9월 13일

* 대항력: 있음 (인수)

4. 상권분석

* 본건 소재지는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 배후 주거 수요가 존재함.

* 인근에 지하철역이 소재하여 유동인구 확보에 유리할 수 있으나, 중심 상업지구와는 거리가 있어 임대 수익률 측면에서는 제한적일 수 있음.

* 주변 다세대주택 및 빌라 매매 사례를 고려할 때, 지역 내 부동산 가치는 안정적인 편으로 분석됨.

5. 생활정보

* 주변 시설: '응암1동주민센터'가 인근에 있으며, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 지하철 6호선 '역촌역' 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

* 교육: (정보 없음 - 별도 확인 필요)

* 의료: (정보 없음 - 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이창현의 보증금 306,000,000원 전액이 매수인에게 인수된다는 점임.

* 감정가(360,000,000원) 대비 임차인 보증금(306,000,000원) 비중이 매우 높아, 낙찰받더라도 실질적인 초기 자금 부담이 크게 발생함.

* 명도 관련 협상 및 절차가 복잡할 수 있으며, 시간과 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

* '임대 관계는 미상'이라는 기타 참고사항이 있으나, 이는 등기부상 명확히 기재된 임차인이 존재하므로, 임차인 정보는 등기부상 기재 내용을 우선 적용하여 분석함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성은 보통 수준임.

* 다만, 306,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 큰 부담이 있음.

* 감정가 대비 임차인 보증금 비율이 매우 높아, 투자 시 실질적인 총 투자금액과 수익률을 면밀히 검토해야 함.

* 권리 분석상 말소 기준 권리보다 선순위인 임차권이 존재하므로, 해당 권리는 매수인에게 그대로 인계됨.

8. 투자 포인트

* 서울 시내권 다세대주택으로 기본적인 수요는 확보될 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 만큼, 투자자는 실질 총 투자금액을 기준으로 수익률을 재산정해야 함.

* 향후 지역 개발 가능성 및 부동산 시장 변화에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있으나, 높은 인수 보증금으로 인해 위험 부담이 큼.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 360,000,000원이며, 매각으로 인해 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 306,000,000원임.

* '예상 입찰가'는 인수 보증금을 제외하고 산정하라는 원칙에 따라, 본건의 시장 가치를 감안하여 결정해야 함.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2018년식 29.83㎡ 약 290,000,000원, 1989년식 32.16㎡ 약 278,000,000원 등)를 종합적으로 고려할 때, 본건(73.85㎡)의 순수 시장 가치는 감정가 이상일 가능성도 있으나, 보증금 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

* 최소한의 투자로 인한 손익분기점을 고려했을 때, 물건의 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액이 이론적 상한선이 됨.

* 보수적인 접근과 시장 가치 추정치를 바탕으로, 370,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

* 실제 입찰 시에는 본건의 현재 시세, 명도 가능성, 추가적인 조사 내용을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.