나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51270 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(6호선 응암역,
구산역)소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2021.01.04)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51270 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 278,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 01월 04일

건축물대장상 건물명: 대신벨리온

건축물대장상 주용도: 공동주택 (도시형생활주택/단지형다세대 20세대)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 응암역 및 구산역이 근거리에 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

1.1. 3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 07월 25일 접수된 박민정 근저당권(105,000,000원)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권(최원석, 2023.08.10. 제96857호)이 존재합니다. 임차인 최원석의 보증금 259,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 26일

* 확정일자: 2021년 06월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (말소: 인수)

1.3. 상권분석

주위는 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 본건 건물인 대신벨리온은 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 역촌동 주민센터가 인근에 있으며, 다수의 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역과 구산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 최원석 임차인의 보증금 259,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 실인수 금액이 증가합니다.

* 감정가와 시장 가치 간의 괴리: 현재 감정가(278,000,000원) 대비 최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치는 다소 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 명도 및 자금 운용 계획을 철저히 세워야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호하나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건입니다. 임차인 인수 금액을 고려한 입찰가 산정 및 명도 관련 제반 사항을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로, 건물 자체의 가치는 양호한 편입니다.

* 역세권 접근성: 지하철 6호선 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 환경: 주민센터, 학교, 공원 등이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 대략 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 수준으로 판단됩니다.

본 건은 2021년 준공된 신축으로, 시세 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 259,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

따라서, 이러한 인수 보증금 리스크를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

*총 실인수 예상 금액*: (낙찰가) + (임차인 보증금 중 미배당액)

만약 낙찰가가 180,000,000원이고 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 실인수 금액은 180,000,000원 + (259,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 되며, 이는 감정가를 초과할 수 있습니다.

*주변 혐오시설 정보*:

일반적인 검색 결과로는 본건의 직접적인 인근에 대규모 산업 시설이나 혐오 시설이 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 은평구 내 타 지역에서 폐기물 처리 시설과의 인접성으로 인한 민원이 있었던 사례가 있으므로, 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.