나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51230 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌동 주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활 시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제603호로,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51230 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층603호

건물명: 대신벨리온

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 286,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

준공일자: 2020년 4월 22일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 6층 중 6층

총 세대수: 20세대 (도시형생활주택/단지형다세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로, 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 3월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(서울서부지방법원 2025타경51230)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 서

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-05-09

대항력: 있음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 미상으로 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 임차인: 현은별

보증금: 274,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-08-05, 확정일자: 2021-07-21, 배당신고일자: 2023-08-11

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 등기부상 을구 1번 순위로 등재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 인수 보증금 합계 (배당 고려)

상기 임차인 현은별의 임대차 보증금 274,000,000원은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존(갑1) 2021-01-12, 공유자전원지분 이전(갑2) 2021-08-03, 주택임차권(을1) 2023-08-11 (현은별, 274,000,000원, 인수), 강제경매(갑3) 2025-03-31 (주택도시보증공사).

등기부채권 총액: 274,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 또는 건축 연도의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래 (역촌동 28-53, 29.52㎡, 1991년 건축): 14,900만원

* 2026년 5월 1일 거래 (역촌동 49-38, 25.81㎡, 2012년 건축): 15,500만원

* 2026년 5월 28일 거래 (역촌동 55-54, 48.30㎡, 2016년 건축): 33,000만원

본건은 2020년 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 감정가(28,600만원) 및 인수되는 임차 보증금(27,400만원)이 제공된 최근 실거래가 시세 대비 상당히 높은 수준으로 파악됩니다.

4.2. 지역 분석

본건이 소재한 역촌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

"역촌동 주민센터"가 인근에 위치하고 있으며, 각종 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다. 대중교통 이용이 용이하고, 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

토지이용계획상 대공방어협조구역에 해당되나, 이는 건축 및 개발에 대한 제한 사항으로 직접적인 혐오시설에 해당하지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 현은별의 보증금 274,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(286,000,000원)와 거의 동일한 금액으로, 실질적인 낙찰가 산정에 있어 매우 중요한 부담 요소가 됩니다.

6.2. 임차인 서지석 관련 리스크

임차인 서지석은 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 전입 신고만 되어 있고 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리 관계가 불분명합니다. 추후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 인수 시 각별한 주의가 요구됩니다.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

주변 다세대주택의 실거래가 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가 및 인수 보증금은 높은 편입니다. 신축 건물이라는 장점이 있음에도 불구하고, 시세 반영에 대한 재검토가 필요해 보입니다.

6.4. 건축 연도 및 관리 상태

인근 거래 사례 중 1991년에 건축된 오래된 건물도 존재하나, 본건(2020년 준공)은 신축이므로 건물 자체의 하자나 관리 상태 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택입니다. 입지 및 교통 여건은 양호하나, 선순위 임차인의 보증금 274,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 본건의 감정가 및 인수 보증금은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인 현은별의 보증금이 감정가와 유사하여, 매수인이 해당 보증금을 인수할 경우 예상되는 수익률이 매우 낮거나 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 본건은 권리 분석을 철저히 하고, 인수되는 임차보증금을 포함한 총 투자 비용과 시세 변동 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 양호한 입지: 서울시 은평구 역촌동에 위치하여 도심 접근성이 용이합니다.

* 인수 보증금 관련 전략: 총 투자 비용이 인수 보증금을 초과하지 않도록 입찰가를 전략적으로 설정할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 가치 분석

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 25-30㎡)의 다세대주택 거래가는 14,900만원 ~ 15,500만원 수준입니다. 이는 본건의 전용 면적(27.60㎡) 기준으로 평당 약 450만원 ~ 560만원 정도의 시세로 추정됩니다.

본건은 2020년 준공된 신축임에도 불구하고, 감정가가 286,000,000원으로 평당 약 1,036만원에 달하여, 실거래가 시세 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 인수 보증금은 274,000,000원이며, 이는 말소기준권리보다 선순위로 매수인이 인수해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 감정가(286,000,000원)를 시장 가치로 가정할 경우,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 286,000,000원 - 274,000,000원 = 12,000,000원

9.3. 투자 관점에서의 입찰가 고려

위 산정된 12,000,000원은 실질적인 낙찰 가능성이 매우 낮은 금액이며, 만약 이 금액으로 낙찰받더라도 매수인의 총 실투자금은 인수 보증금 274,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 286,000,000원 대비 수익률이 매우 낮거나 손실이 발생할 수 있는 구조입니다.

따라서, 본 물건은 인수되는 임차보증금이라는 큰 부담과 시장 시세와의 괴리를 고려하여, 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

그럼에도 불구하고 입찰에 참여하신다면, 실질 총 투자금액이 감정가를 초과하지 않는 수준에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

보수적으로 고려할 때, 낙찰 후 발생하는 총 실투자금(최소 274,000,000원)이 시장 가치(추정 200,000,000원 ~ 220,000,000원)를 넘어서는 상황입니다.

이러한 점을 감안할 때, 현실적인 입찰가는 제시하기 어려우며, 본 물건은 유찰될 가능성이 높습니다. 만약 유찰 후 감가 진행 시, 최저 입찰가를 기준으로 인수 보증금과의 관계를 면밀히 재검토 후 접근해야 합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 '12,000,000원'으로 계산되나, 이는 총 실투자금액과는 큰 차이가 있으므로, 실제 입찰 시에는 총 투자금액이 최소 274,000,000원 이상이 됨을 반드시 인지하고, 시장 시세 대비 손실 가능성을 충분히 고려하여 본인의 투자 성향에 맞게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.