나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51204 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 202-5 현대아파트 103동 1층102호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51204 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 202-5 현대아파트 103동 1층102호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매7계 2025타경51204 | 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 202-5 현대아파트 103동 1층102호 | 감정가: 750,000,000원 | 최저가: 600,000,000원 | 용도: 아파트

1. 서울서부지방법원 2025타경51204 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 202-5 현대아파트 103동 1층102호에 소재한 아파트로, 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다. 감정가는 750,000,000원으로 책정되었습니다.

토지의 총 면적은 40.67㎡ (약 12.30평)이며, 토지 지분율은 4066.5517415872478%입니다. 건물 면적은 84.77㎡ (약 25.64평)이며, 건물 지분율은 8477입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

1.2. 감정평가 요약

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 홍은중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 상가건물, 근린생활시설, 교육기관, 호텔, 공원 등이 혼재된 내부순환도로변 아파트지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 홍제역이 가까이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 1988년 7월 29일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 마감되었습니다. 이용 현황은 아파트로 사용 중입니다. 급배수, 소화전, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 4필지가 일단의 부정형으로 아파트 6개동의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 '연희로', 남서측으로는 '연희로41길'에 접하며 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 대로, 소로, 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 기타 임대 관례 및 사항은 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건이 소재한 서울특별시 서대문구 홍은동 일대는 주거 밀집 지역으로 다양한 편의시설과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 인근에 홍은중학교 등 교육기관이 위치하고 있으며, 지하철 3호선 홍제역이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 내부순환도로 접근성이 좋아 차량을 이용한 광역 이동도 편리합니다. 주변에는 아파트 단지와 함께 상가, 병원, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 생활의 편리성을 높여줍니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다. 채무자인 김OO의 채무 불이행으로 인해 채권자인 주OOOOOOOOOOOOO이 신청한 경매입니다. 소유자는 이OO입니다. 경매물건의 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 경매 서류 및 현황 조사서를 통해 선순위 권리, 임차권, 유치권 등의 존재 여부와 말소기준 권리를 명확히 파악해야 합니다. 특히, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 건이 위치한 홍은동 지역은 주거 밀집 지역의 특성을 띠며, 아파트 단지 위주로 형성되어 있습니다. 다만, 아파트 단지 주변으로 근린생활시설, 상가, 병원, 은행 등이 다양하게 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 또한, 인근의 홍제역 상권과 연계되어 있어 유동인구 확보 및 상업적 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

1.6. 생활정보

본 아파트는 1988년 준공되어 다소 연식이 있는 편이나, 철근콘크리트 구조로 튼튼하게 지어졌습니다. 15층 건물에 해당 호수는 1층입니다. 내부에는 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보로 이용 가능하여 생활이 편리합니다. 또한, 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 건물 노후화: 1988년 준공된 아파트로, 시간이 지남에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 주차 공간: 일부 거주자 리뷰에 따르면 건물 내 주차 공간이 협소하다는 의견이 있습니다.

- 토지이용계획 상 제한: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

- 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 내부순환도로 주변이라는 점은 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 서울 서대문구 홍은동 현대아파트는 지하철 홍제역과 주요 도로 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 생활 편의 시설 및 교육 환경도 양호한 편으로, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다. 다만, 1988년 준공된 건물로 노후화에 따른 관리 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임의경매 물건이므로 권리 분석을 철저히 하여 인수되는 권리가 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 7억 5천만원 대비 시세는 최근 25평대 최고가 7.8억, 30평대 최고가 8.3억 수준으로 파악되어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

- 우수한 교통 여건: 지하철 3호선 홍제역 및 주요 간선도로 이용이 편리합니다.

- 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 공원 등이 잘 갖추어져 있습니다.

- 잠재적 시세 상승: 서대문구 일대의 개발 가능성과 역세권 아파트의 수요를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

- 감정가 대비 시세 차익 기대: 현재 감정가와 최근 실거래가를 비교했을 때, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무, 권리 관계 전문가의 자문을 받으시기 바랍니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매7계