나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51173 [1] 서울특별시 은평구 구산동 346-9 웨스턴빌리지 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 남동측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 ""구산역
(6호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사
정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51173 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 318,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 346-9, 웨스턴빌리지 2층202호

건물명: 웨스턴빌리지

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

전용면적: 43.78㎡ (약 13.24평)

연면적: 463.84㎡

층수: 총 6층 중 2층

건축연도: 2014년

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 토지 정보

토지면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 노선버스정류장이 있고, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재합니다. 정류장 및 역까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건에는 소유권 외 다수의 가압류, 압류 권리가 설정되어 있으며, 임차인의 주택임차권이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 진유정 (주택도시보증공사 대행)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 1일

확정일자: 2021년 11월 9일

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권(을구 5번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 하나은행 가압류 (2022년 5월 4일 접수)

말소 대상 권리: 하나은행, 중소기업은행, 대구신용보증재단, 서울보증보험, 국민건강보험공단, 은평구, 수성세무서장, 주택도시보증공사의 가압류 및 압류, 강제경매 개시 결정 등기 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

인수 대상 권리: 을구 5번 주택임차권 (진유정)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다. 지하철 6호선 구산역 역세권으로, 지역 내 기본적인 수요를 충족시킬 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 구산초등학교, 각종 근린생활시설 등

* 교통: 지하철 6호선 구산역, 인근 버스정류장

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원은 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 높은 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 물건의 감정가(318,000,000원)와 제공된 주변 실거래가(약 8,800만원~11,500만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 감정가가 실제 시장가보다 높을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 총 인수금액 부담: 예상 입찰가와 인수 보증금을 합산한 총 인수 금액이 실제 시장 가치보다 높을 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동, 지하철 6호선 구산역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(295,000,000원)이 존재하며, 이 금액은 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 제공된 주변 실거래가 정보와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 본 물건의 낙찰 후 총 인수 금액과 실제 시장 가치를 면밀히 비교하여 신중하게 입찰가격을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구산역 역세권이라는 입지적 장점.

* 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 318,000,000원

인수 보증금 (임차인): 295,000,000원

예상 입찰가 산정 (감정가 기준, 인수 보증금 제외):

318,000,000원 - 295,000,000원 = 23,000,000원

총 예상 인수 금액:

예상 입찰가 + 인수 보증금 = 23,000,000원 + 295,000,000원 = 318,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정되었으며, 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 인수 금액은 318,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가와 비교 시 감정가의 적정성에 대한 추가적인 검토가 반드시 필요합니다. 주변 시세 대비 과도한 감정가로 인해 투자 위험이 높을 수 있으므로, 철저한 시세 분석 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.