나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51126 [1] 서울특별시 은평구 구산동 191-4 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재‘은평대영학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 완경사지로서, 주거용 및 일부 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도(자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공부상
지1층: 다중주택
1층: 제2종근린생활시설(사무소)
2~4층: 다중주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 소방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건은 건축물현황도상 호수와 문패상 호수가 차이가 있는바,
지1층: 문패상 101,102,103호
1층: 문패상 201,202,203,204호
2층: 문패상 301,302,303,304호
3층: 문패상 401,402,403,404호
4층: 문패상 501,502,503,504호로 표시되어 있는 바, 경매 진행 및 참가시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51126 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 191-4

건물구분: 다중주택 / 근린생활시설 (주요 용도: 다중주택)

토지면적: 170.00㎡ (약 51.43평)

건물면적: 519.84㎡ (약 157.26평)

감정가: 1,943,384,800원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2020-10-16

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재‘은평대영학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

도로상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로 주거 환경을 조성하기 위한 지역으로, 아파트 건축이 허용되는 지역입니다. 건축물 현황상 건폐율 59.98%, 용적률 192.09%로 기록되어 있어, 제2종 일반주거지역의 용적률 상한선(최대 250%) 내에 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 3월 27일자 주식회사재네트대부 근저당권 (을7, 건물 등기부 을1).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 근저당권, 압류, 임의경매, 질권 등이 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 총 20명의 임차인이 확인되었습니다.

* 모든 임차인의 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 배당 신고일자가 확인되어 일반적으로 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 하지만, 임대 관계가 미상인 경우가 있고, 일부 임차인의 경우 확정일자나 배당 신고일자가 누락되어 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 특히, '김하늬' (보증금 0원), '정근호' (보증금 0원) 임차인은 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

건축물 현황:

* 공부상 용도와 문패상 호수가 차이가 있어, 실제 이용 현황 확인이 필요합니다. (G1F: 101-103호, 1F: 201-204호, 2F: 301-304호, 3F: 401-404호, 4F: 501-504호).

4. 상권분석

주변 시설: 본건은 '은평대영학교' 인근에 위치하며, 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 검색 결과, 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서울시 은평구에서는 자원순환센터(재활용 선별장)가 운영되고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

상가 현황: 본 건물은 1층에 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 다중주택 14호와 함께 수익형 부동산으로서의 기능이 가능합니다.

최근 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터의 비교 대상 물건들은 대부분 '다세대 주택'으로, 본건의 '다중주택' 및 근린생활시설 복합 건물과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 147-18번지 '리치빌'(다세대, 24.74㎡)은 88,000,000원에, 355-7번지 '금당빌라'(다세대, 37.02㎡)는 115,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 대지 면적 170㎡, 건물 연면적 519.84㎡로 규모가 훨씬 크며, 건축 연도(2020년 승인) 또한 비교적 신축에 해당합니다. 따라서 주변 다세대 빌라의 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 은평구 구산동 일대의 다중주택 및 다가구 주택에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: '은평대영학교'와 같은 교육시설이 인근에 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이한 편입니다.

교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

주거 환경: 주택가와 상가가 혼재된 일반적인 도심 주거 지역의 특성을 보이며, 언덕 지형으로 인해 조망이나 공기 질이 좋을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

호수 불일치: 건축물현황도상의 호수와 실제 문패상 호수가 차이가 있어, 실제 점유 및 계약 관계 확인이 필수적입니다.

임대 관계 미확인: 다수의 임차인이 있으나, 임대 관계가 미상인 경우와 보증금 '0원'인 임차인이 존재합니다. '대항력 없음'으로 표시되더라도, 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 현황 조사가 필요합니다.

건축물 용도 및 현황: 본 건물은 다중주택과 근린생활시설로 복합 이용 중이나, 건축물대장상 명시된 호수(14호)와 실제 건물 현황(16호) 간 차이가 있어, 불법 건축물 여부 등 실제 이용 현황 확인이 중요합니다.

도시계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 사도, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다중주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 지하 1층부터 지상 4층까지 총 5개 층으로 구성되어 있습니다. 대지 면적 170㎡, 건물 연면적 519.84㎡에 감정가는 19.4억원입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 전원이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공부상 호수와 문패상 호수의 차이, 임대 관계의 일부 미확인, 복합 용도 건물로 인한 실제 현황 파악의 어려움 등은 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 할 사항입니다.

입지 조건과 건물 상태, 향후 활용 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 다중주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 규모와 신축성: 비교적 넓은 대지 면적과 연면적, 그리고 2020년 승인된 비교적 신축 건물이라는 점에서 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 입지: 서울 내 주요 지역 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,943,384,800원

제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택으로, 본 건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 해당 지역의 부동산 가치를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 대지 170㎡, 건물 519.84㎡ 규모에 2020년 사용 승인된 건물로, 권리 인수 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다.

정확한 시장 가치 평가는 주변 다중주택 및 상가 건물과의 비교, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 건물 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 16억원 ~ 18억원

본 범위는 현재 제공된 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 현장 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.