나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51090 [1] 서울특별시 은평구 신사동 266-13 예가크레시아 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""덕산중학교"" 동측 인근에 위치하여, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하고, 다소 원거리에 지하철 6호선 ""응암역""이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2014년 05월에 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 5층 건물 내 2층 제203호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택(단지형다세대주택))으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지상주차장 등 다세대주택의 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1), (2), (3) 토지 일단으로 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 각 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3)토지 :
도시지역, 제1종일반주거지역
가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2)토지:
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합)
가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51090 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 266-13 예가크레시아 2층203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 42.21㎡

* 건물면적: 50.43㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2014년 05월

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (5층 건물 내 2층)

* 전유부분: 203호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""덕산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 중소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로 변에 노선버스정류장이 소재하고, 다소 원거리에 지하철 6호선 ""응암역""이 소재하여 교통상황은 보통임.

* 도로: 본건 토지 남서측으로 각 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 2021년 06월 14일 접수된 오선임 근저당권 (40,000,000원)

* 주요 권리 사항:

* 주택임차권 (을4): 유 / 보증금 257,000,000원 / 전입일자 2021-02-03 / 확정일자 2021-01-21 / 배당신고일자 2023-05-15 / 대항력 있음 (매수인 인수)

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사 / 279,212,511원 (경매개시결정)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권 (유 ). 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-27

* 대항력: 없음

* * 임차인: 유

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-03

* 확정일자: 2021-01-21

* 배당신고일자: 2023-05-15

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 잔액 매수인 인수.

1.3. 상권분석

* 건물 규모: 2014년 05월 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물.

* 주변 시세 (인근 다세대/빌라 매매 사례 기반):

* 2003년식, 82.37㎡, 3층, 390,000,000원 (신한노블레스)

* 1992년식, 58.71㎡, 3층, 211,000,000원 (미건빌라)

* 2002년식, 43.53㎡, 3층, 200,000,000원 (하나쉐르빌)

* 본건(50.43㎡)은 비교적 신축에 속하나, 주변 실거래가는 ㎡당 약 3,594원 ~ 4,595원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건의 감정가(282,000,000원)는 최근 실거래가에서 면적 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있으나, 신축 연차를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있음.

* 주거지역으로서 안정적인 수요가 예상됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 학교(덕산중학교) 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 쾌적성은 보통 수준임.

* 기타: 도시가스 난방, 기본 위생/급배수 설비, 지상 주차장 등 다세대주택의 표준적인 설비 갖춤.

* 주변 시설 확인: 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 유 임차인이 257,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 해당 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 이는 본건의 가장 큰 리스크임.

* 감정가 대비 임차인 보증금 비중: 임차인의 보증금(257,000,000원)이 감정가(282,000,000원)에 근접하여, 낙찰가에 따라 인수 부담이 매우 커질 수 있음.

* 최근 실거래가와의 괴리 가능성: 주변 유사 면적/구축 건물의 실거래가(약 200,000,000원 ~ 230,000,000원) 대비 감정가 또는 잠재적 총 부담액이 높아, 시세 차익 실현이 어려울 수 있음.

* 토지이용계획 상 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 일부 제한 사항이 존재하나, 일반적인 주거지역에서는 흔하게 나타나는 조건임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 연차(2014년) 대비 양호한 물건임.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(257,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큰 상황임.

* 인수되는 보증금을 포함한 총 실질 매입 비용이 현재 시세보다 높을 수 있다는 점을 반드시 고려해야 함.

* 투자보다는 실거주 목적이나, 임차인과의 협상 또는 명도 전략이 명확한 경우에만 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연차(2014년)의 비교적 현대적인 건물 상태.

* 서울시 은평구 내 주거지로서의 기본적인 가치.

* (주의) 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 매우 보수적인 투자 접근 시, 향후 부동산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 282,000,000원이나, 매수인에게 인수되는 유 임차인의 보증금은 257,000,000원임.

* 따라서, 매수인이 실제 부담하게 되는 총액은 입찰가 + 257,000,000원임.

* 주변 유사 면적 건물의 최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 230,000,000원 내외로 추정됨.

* 이러한 점을 감안할 때, 매수인의 실질적 순수익을 고려한 법원 납부 입찰가는 매우 낮게 책정될 수밖에 없음.

* 예상 입찰가 (법원 납부 금액): 25,000,000원 ~ 35,000,000원

* 주의: 상기 입찰가는 인수되는 임차인 보증금(257,000,000원)을 제외한 금액이며, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됨. 시장 가치를 초과하는 총 매입 비용이 발생할 수 있으므로 극도의 주의가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.