나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51070 [1] 서울특별시 마포구 신수동 86-4 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51070 [1] 서울특별시 마포구 신수동 86-4 대지 경매

• 사건번호: 2025타경51070
• 주소: 서울특별시 마포구 신수동 86-4
• 용도: 대지

서울서부지방법원 경매8계 2025타경51070 | 소재지: 서울특별시 마포구 신수동 86-4 | 감정가: 2,296,200,000원 | 최저가: 2,296,200,000원 | 용도: 대지

1. 서울서부지방법원 2025타경51070 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51070 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 신수동 86-4

* 용도: 대지

* 감정가: 2,296,200,000원

* 토지면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

* 토지지분: 102㎡ (약 30.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 159.00㎡ (약 48.10평)

* 매각대상: 토지매각 (주의사항: 제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 신수동 소재 "서강대학교" 남서측 도로변에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용, 업무용, 주상용 건물, 근린생활시설, 금융기관, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 본건에서 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 2호선 "신촌역"까지 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 "대흥역"까지 도보 약 8~10분, 경의중앙선 "서강대역"까지 도보 약 8~10분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 광대로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다. 구체적인 권리관계에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 최종적인 권리관계 확정을 위해서는 등기사항전부증명서 등 추가적인 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 서강대학교를 중심으로 형성된 대학가 상권 및 신촌 상권과 인접해 있어 젊은 유동인구가 풍부합니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 교육기관 등이 밀집해 있어 지역 주민 및 학생들을 대상으로 한 상권 활성화가 기대됩니다. 인근에 대로가 접해 있어 가시성 또한 확보된 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 서강대학교가 바로 인근에 위치하며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교 및 사설 학원가가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의: 지하철 및 버스 등 대중교통 이용이 용이하며, 신촌 상권 내에 위치하여 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 문화/여가: 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 서강대학교 및 주변 문화 시설 접근성이 좋습니다. (다만, 본 토지 일부가 문화공원과 저촉되는 점은 확인이 필요합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 대로1류(폭 35m~40m) 저촉(약 29㎡) 및 문화공원(2014-08-28) 저촉(약 73㎡) 사항이 존재하여 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있으며, 도시관리계획 입안 중인 사항(세부사항 도시계획과 확인 필요)이 있어 향후 개발 계획 변동 가능성도 존재합니다. 건축선 또한 지정되어 있어 건축 시 제한이 따릅니다.

* 제시외 건물: 본건 토지 지상에는 약 159㎡ 규모의 시멘트벽돌 및 샌드위치판넬 조의 1층 점포 건물이 있으며, 이 건물은 타인 소유(국토교통부)의 인접 필지에 일부 걸쳐 있습니다. 토지매각 시 해당 제시외 건물은 포함되므로, 추후 명도, 철거, 점유 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계: 임대 관계는 미상으로, 별도의 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 서강대학교 남서측, 서강대역 및 신촌역 인근이라는 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 유동인구는 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 하지만, 토지 일부가 대로 및 문화공원과 저촉되고 있으며, 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재하여 토지 개발 및 활용에 상당한 제약이 따르는 점은 신중하게 고려해야 합니다. 현재 제시외 건물(점포)이 포함된 상태로 매각되므로, 명도 및 철거 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주변 상권은 활발하나, 본건 토지의 용도 제한 및 저촉 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 결정은 신중한 분석과 함께 이루어져야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서강대학교 및 신촌 상권의 중심부에 위치하여 접근성 및 유동인구 측면에서 매우 유리합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 현재 토지 이용 계획상 제약이 있으나, 향후 도시계획 변경이나 주변 개발 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 제시외 건물 처리 후 활용: 제시외 건물(점포)을 명도 또는 철거한 후, 토지 자체의 가치를 활용하거나 건축 등 추가 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 다만, 토지 저촉 면적(문화공원, 대로)과 각종 도시계획 규제 사항에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계