나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51186 [1] 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""서울서신초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 6호선 ""새절역""과 ""응암역""이 각각 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
외벽 : 치장벽돌 및 외장석붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51186 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 602호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호

토지면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.147㎡ (약 4.89평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평) (전용면적)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 249,000,000원

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 서울서신초등학교 북동측 인근, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 혼재 주택지대 (주위환경 보통)

* 교통상황: 차량 진출입 가능, 인근 노선버스 정류장 소재, 지하철 6호선 새절역 및 응암역 근거리 (교통상황 보통)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 602호. 외벽 치장벽돌 및 외장석붙임, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 설비내역: 기본 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 갖춤.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지, 다세대주택 건부지 이용.

* 인접 도로상태: 건물 남서측 노폭 약 4m 내외 포장도로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상. 점유자 폐문부재로 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가. 실제 사항과 상이할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 소재하며, 서울서신초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선인 새절역과 응암역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김재이)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-10

* 배당신고일자: 2023-12-26

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서 참고사항 참조)

3.2. 등기부등본 요약 (말소기준권리: 갑5 압류)

* 갑1: 2015-12-22 소유권보존 (김용희)

* 갑2: 2016-05-16 소유권이전 (중앙그룹주식회사)

* 을3: 2023-12-26 주택임차권 (김재이, 권리금액 190,000,000원). 전입일 2021-12-20, 확정일자 2021-11-10. 말소: 인수 . (매수인에게 대항할 수 있는 권리임)

* 갑5: 2022-06-15 압류 (은평세무서장) - 말소기준권리

* 갑6: 2025-03-19 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (채권액 190,000,000원)

* 갑7: 2025-03-27 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 등기부채권 총액: 190,000,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-02-11

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2023. 12. 26. 등기) 있음. 임대차보증금 190,000,000원, 전입일 2021. 12. 20., 확정일자 2021. 11. 10.

* 주의사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 주거 지역으로서 상업시설의 밀집도가 높지는 않으나, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 서울서신초등학교가 소재하며, 대중교통망(지하철 6호선 새절역, 응암역, 버스정류장) 이용이 용이합니다. 건물의 구조는 철근콘크리트이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설 정보 (추가 확인 필요)

제공된 정보 외에 인근의 마트, 병원, 학교 등의 상세 정보는 추가적인 현장 방문이나 생활 정보 검색을 통해 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 3번 임차권은 등기부등본 및 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 190,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 이는 경매 물건의 총 매수 비용을 증가시키는 주요 요인이 될 수 있습니다. '권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '물건명세서' 및 '등기부등본'의 '을3' 권리 내용을 중점적으로 고려해야 합니다.

6.2. 폐기물 시설 인근 가능성 (참고 사항)

은평구 지역에서는 과거 은평뉴타운 인근 광역자원순환센터(쓰레기 처리 시설) 건립과 관련하여 주민들의 반대가 있었던 사례가 있습니다. 본건 주소지(신사동 40-19)가 이러한 시설과 직접적으로 연관되어 있는지, 또는 인근에 혐오시설이 위치하는지에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 재개발이나 도시 계획 변화에 따라 주변 환경이 달라질 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서부지방법원에 경매로 나온 서울특별시 은평구 신사동 소재 엘렌시아14차 602호 도시형생활주택입니다. 2015년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 190,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 하는 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 권리상의 부담은 매수가격 산정에 매우 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 관리 상태가 양호할 가능성이 있습니다.

* 지하철 6호선 새절역 및 응암역 이용이 가능한 역세권에 위치합니다.

* 도시지역, 준주거지역에 속해 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 190,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 존재하며, 이는 매수인의 총 실질 비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 감정가는 249,000,000원입니다.

만약 인수해야 하는 보증금 190,000,000원을 고려했을 때, 매수인이 최대로 부담할 수 있는 입찰가 상한선은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액인 59,000,000원 (249,000,000원 - 190,000,000원)으로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 보증금 전액을 인수해야 하는 최악의 경우를 가정한 것입니다.

이러한 높은 위험 부담을 고려하여, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례(JSON 데이터 참조)와 본건의 권리 관계를 종합적으로 판단할 때, 보수적인 관점에서 50,000,000원 ~ 70,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2026년 5월 거래된 43.53㎡ 빌라가 200,000,000원에 거래되었습니다. (약 459만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 58.71㎡ 빌라가 211,000,000원에 거래되었습니다. (약 359만원/㎡)

* 본건(29.99㎡)의 경우, 전용면적당 시세는 약 360만원~460만원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용하면 108,000,000원 ~ 138,000,000원 가량의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 단, 본건은 2015년식으로, 비교 대상 빌라(1992년, 2002년식)보다 신축임을 감안하면 시세는 더 높을 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 낙찰가는 크게 낮아질 수 있습니다.

* 입찰가 산정 근거:

* 감정가 249,000,000원 대비 권리 분석상의 인수 보증금 190,000,000원을 고려한 실질적인 매수 가치 접근.

* 위험 부담을 고려한 보수적인 입찰가 설정.

* 입찰가 50,000,000원 ~ 70,000,000원 기준으로 낙찰될 경우, 총 실질 비용은 240,000,000원 ~ 260,000,000원이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.