나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50980 [1] 서울특별시 은평구 구산동 308-56 고은명가 에이동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 서울지하철6호선 ""구산역"" 북서측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 서울시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 중 5층 501호로서
외벽 : 현무암 치장벽돌 및 인조대리석 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전 및 화재경보기, 도시가스 개별난방, 주차장, 엘리베이터 시설 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 등고평탄하며 다세대주택 부지로 이용됨

인접 도로상태등

북서측으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50980 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 308-56 고은명가 에이동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 2억 3천 4백만원

토지면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 소재하며, 지하철 6호선 구산역 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조 평슬라브지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택) 중 5층 501호입니다.

외벽은 현무암 치장벽돌 및 인조대리석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

이용상태는 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수시설, 소화전 및 화재경보기, 도시가스 개별난방, 주차장, 엘리베이터 시설 등이 구비되어 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 토지로 등고평탄하며, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

북서측으로 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 2억 4천만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 15일

확정일자: 2022년 2월 14일

배당신고일자: 2024년 3월 22일

대항력: 있음

비고: 이 임차인은 보증금 2억 4천만원을 가진 대항력 있는 선순위 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

등기부 요약:

을구 3번: 주택임차권 (이승아, 보증금 2억 4천만원, 인수 조건, 2024-03-22 접수)

등기부채권 총액: 3억 1천 2백 95만 7천 938원

말소기준권리: 갑9 (한국자산관리공사, 가압류, 2022-08-09 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (매수인에게 대항 가능하며, 배당받지 못한 보증금 잔액 인수)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 유사 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월, 2013년 건축된 "리치빌" (구산동 147-18)의 전용면적 24.74㎡(약 7.5평) 물건이 8천 8백만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 356만원 수준입니다.

2026년 5월, 1991년 건축된 "금당빌라" (구산동 355-7)의 전용면적 37.02㎡(약 11.2평) 물건이 1억 1천 5백만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 311만원 수준입니다.

본 물건의 건물면적은 29.80㎡ (약 9.02평)이므로, 위 시세 데이터를 기준으로 환산 시 약 9천 2백만원에서 1억 6백만원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지하철 6호선 구산역 이용이 편리하며, 서울 시내버스 정류장도 인접해 있어 교통이 편리합니다.

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

건물 내에는 엘리베이터, 주차장 시설이 있으며, 도시가스 개별난방으로 난방이 가능합니다.

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 제공된 정보상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 씨의 보증금 2억 4천만원입니다.

본 물건의 감정가는 2억 3천 4백만원인데, 이는 임차인의 보증금보다 낮은 금액입니다.

따라서 경매 진행 시 낙찰가액이 임차인의 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

이 경우, 낙찰가가 2억 3천 4백만원으로 결정되더라도, 매수인은 추가로 6백만원을 부담하여 총 2억 4천만원을 지출하게 됩니다.

제공된 최근 매매 시세 (8천 8백만원 ~ 1억 1천 5백만원)와 비교했을 때, 임차인의 보증금 금액 및 인수 가능성이 높은 점은 상당한 위험 요소입니다.

감정가가 현재 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지 및 도시형생활주택으로서의 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억 4천만원이 감정가(2억 3천 4백만원)보다 높아 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 매우 큰 상황입니다.

또한, 제공된 주변 시세 정보에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후에도 시세차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 가능성이 있습니다.

임차인과의 협의 또는 명도 진행 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권에 위치하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택으로 비교적 최근(2013년 건축) 건물임을 고려할 수 있습니다.

다만, 현재의 권리관계 및 시장 시세 등을 고려할 때, 투자 가치보다는 위험 부담이 훨씬 크다고 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 임차인의 보증금 2억 4천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 중요하게 고려되어야 합니다.

만약 입찰가가 2억 4천만원 미만으로 결정될 경우, 낙찰자는 최소 2억 4천만원의 총 지출을 감수해야 합니다.

최근 주변 시세가 9천만원 ~ 1억 1천만원 수준임을 감안할 때, 감정가 2억 3천 4백만원은 매우 높은 수준입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가의 70~80% 수준을 고려하여, 약 1억 8천만원에서 2억원 사이로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예를 들어 1억 8천만원에 낙찰될 경우, 매수인의 총 실질 지출액은 1억 8천만원 (입찰가) + 6천만원 (임차인 보증금 잔액 인수) = 총 2억 4천만원이 됩니다. 이는 주변 시세보다 현저히 높은 금액이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건은 리스크 대비 수익성이 매우 낮다고 판단되므로, 입찰보다는 관망하거나 참여하지 않는 것을 권장합니다. 만약 참여하더라도, 임차인 보증금 인수 금액과 현재 시장 시세를 충분히 고려하여 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 (단, 총 실질 지출액은 입찰가와 무관하게 최소 2억 4천만원이 될 수 있음에 유의)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.