나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51074 [1] 서울특별시 은평구 구산동 202-10 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘구산초등학교’ 북측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ‘구산역’이 근거리에 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2013.11.22)
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 남측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장상에 위반건축물(위반내용: 판넬/샷시조 다용도실 4㎡)등재되어 있으니 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2023.04.11.자에 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임98)에 따라 주택임차권(임차보증금: 222,000,000원)이 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-집합건축물대장상에 위반건축물(위반내용: 판넬/샷시조 다용도실 4㎡) 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51074 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 202-10 5층502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 249,000,000원

* 토지 면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

* 건물 면적: 49.36㎡ (약 14.93평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘구산초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 ‘구산역’이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요산 주변)

* 주변 시설: 구산초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 인천광역시의 압류 (2021.09.28. 접수, 갑5)

* 소멸되는 권리: 낙찰 시 말소 기준 권리보다 후순위인 압류, 가압류 등 모든 권리는 소멸됩니다. (예: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)

* 인수되는 권리:

* 주택 임차권 (을구 7번): 임차인 손 (보증금 222,000,000원, 전입 2021.03.30, 확정 2021.03.04). 대항력이 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. (말소: 인수)

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 277,838,807원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 손 )

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 30일

* 확정일자: 2021년 03월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상이나, 주택임차권이 등기되어 있고 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 단독 및 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거지대로서, 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 건물(리치빌, 2013년식) 내 유사 면적(24.74㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 8,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 기준으로 본건(49.36㎡)의 면적을 환산할 경우, 약 176,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다. (8,800만원 / 24.74㎡ * 49.36㎡)

* 인근의 다른 다세대주택(금당빌라, 1991년식, 37.02㎡)은 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다.

* 제시된 감정가(249,000,000원) 대비 최근 시세는 낮은 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 구산초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통 환경: 지하철 6호선 구산역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성:

* 을구 7번 임차권 등기된 손 (보증금 222,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 위반 건축물 등재:

* 집합건축물대장상에 위반건축물(판넬/샷시조 다용도실 4㎡)이 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이:

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 주거 지역에 위치하며, 지하철역이 인접하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 222,000,000원 전액 또는 일부 인수 가능성, 그리고 위반건축물 등재로 인한 잠재적 부담이 존재합니다. 최근 유사 거래 사례로 미루어 보았을 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 검토할 필요가 있으나, 인수해야 할 임차 보증금과 위반 건축물 관련 비용을 고려하면 총 투자 비용이 상당할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 시세: 유사 건물의 최근 거래 가격을 고려할 때, 잠재적 인수 비용을 제외한 실질적인 투자 비용이 합리적일 가능성이 있습니다.

* 발전 가능성 있는 입지: 주거 지역 내 위치하며 지하철역 등 교통 접근성이 우수하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세보다 낮은 감정가: 시장가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 222,000,000원을 제외한, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

유사 건물(리치빌, 2013년식, 24.74㎡)의 최근 매매가 8,800만원을 기준으로 본건(49.36㎡)의 면적을 적용하여 추정한 시세는 약 176,000,000원입니다.

따라서, 잠재적 리스크(대항력있는 임차인 보증금 인수, 위반건축물)를 고려하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시, 임차 보증금 전액이 배당으로 회수되는지 여부를 면밀히 확인하고, 위반건축물 관련 처리 비용을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.