나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51002 [1] 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 ""경성중고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기
존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철 2호선, 경의
중앙선, 공항선 ""홍대입구역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평지붕 지상5층건 내 제5층 제501호로서
(사용승인일: 2020.12.18),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

다세대주택(안방, 거실, 주방, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-28)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본 정보 상세

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51002 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 5층501호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2020년 12월 18일

감정가: 305,000,000 원

토지면적: 29.08 ㎡ (약 8.79 평)

건물면적: 21.70 ㎡ (약 6.57 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 권리자 주택도시보증공사로 표기, 채권자 '주OOOOOOO'는 이를 지칭하는 것으로 추정)

2.2. 입지조건

2.2. 1.주위 환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 "경성중고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택가로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 도보로 이동 가능한 거리에 지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도 노선이 지나는 "홍대입구역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 그 외 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 7일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 등기(주택도시보증공사)입니다.

2.3. 2.주요 권리 분석 (임차인)

본건에는 선순위 임차인이 존재하며, 대항력이 있는 임차인입니다.

* 임차인: 신대철 (등기부상 '신대철')

* 보증금: 330,000,000 원

* 전입일자: 2021년 4월 28일

* 확정일자: 2021년 4월 28일

* 대항력: 있음

* 등기부 현황: 을구 3번 순위로 2023년 7월 21일 주택임차권이 등기되었으며, 권리 금액은 330,000,000 원입니다. 등기부상 말소 예정 권리가 아닌 '인수'로 표기되어 있습니다.

2.3. 3.인수되는 권리

등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(신대철, 보증금 330,000,000 원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.4. 상권분석

2.4. 1.주변 상권 현황

본건이 위치한 연남동 지역은 홍대입구역 역세권으로, 다양한 상업시설, 문화시설, 주거시설이 밀집해 있어 젊은 층의 유동인구가 많으며 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 주변에는 상가와 주택이 복합적으로 분포하고 있어 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1.건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 5층 건물이며, 본건은 해당 건물의 5층 501호입니다. 2020년 12월 18일에 사용 승인되었습니다. 건물 내에는 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 PVC 창호로 시공되었습니다.

2.5. 2.주변 편의시설

홍대입구역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 각종 문화 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 경의선숲길 등 녹지 공간도 인접해 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역 및 상업지역 내에 위치하여 특별히 우려될 만한 시설은 없을 것으로 판단됩니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1.선순위 임차권 및 인수되는 보증금

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각 후에도 330,000,000 원의 임대차보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 본건의 감정가(305,000,000 원)보다 인수되는 보증금이 더 높기 때문에, 낙찰을 받더라도 인수되는 보증금을 감안한 총 지출액이 부동산의 실제 가치보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

2.6. 2.소형 면적의 거래 제약 가능성

전용면적 21.70 ㎡ (약 6.57 평)의 소형 주택으로, 향후 매매 시 수요층이 제한될 수 있으며, 거래 활성화에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

2.7. 1.신축 건물

2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

2.7. 2.역세권 입지

홍대입구역(2호선, 경의중앙선, 공항철도) 인근에 위치하여 교통 편의성이 매우 뛰어나며, 이는 임대 수요 및 향후 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.8. 시세 분석

2.8. 1.주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 연남동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2002년식, 40.65 ㎡ (약 12.30 평) 면적의 주택이 2026년 6월 25,000만 원에 거래되었습니다 (평당 약 2,032만 원).

* 2022년식, 48.83 ㎡ (약 14.77 평) 면적의 주택이 2026년 7월 64,700만 원에 거래되었습니다 (평당 약 4,379만 원).

* 2012년식, 45.88 ㎡ (약 13.88 평) 면적의 주택이 2026년 7월 52,000만 원에 거래되었습니다 (평당 약 3,746만 원).

본건의 전용면적 21.70 ㎡ (약 6.57 평)에 대해, 감정가 305,000,000 원을 기준으로 평당 약 4,642만 원의 가치가 산정되었음을 알 수 있습니다. 이는 최근 실거래된 신축 건물(2022년식, 라센트라연남)의 평당 시세(약 4,379만 원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

2.8. 2.감정가 대비 시세

본건의 감정가(305,000,000 원)는 주변 신축 다세대주택의 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나, 후순위 권리 분석 결과 선순위 임차인의 보증금 330,000,000 원이 매수인에게 인수된다는 점을 고려하면, 감정가만으로는 물건의 최종 매입 가격 및 수익성을 판단하기 어렵습니다.

2.9. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 홍대입구역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 주변 환경은 양호하나, 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금(330,000,000 원)이 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(305,000,000 원) 및 추정 시세(약 300,000,000 ~ 330,000,000 원)보다 높은 금액입니다. 따라서, 본건에 입찰 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 지출 비용을 면밀히 검토해야 하며, 투자수익률을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 가능성이 높은 고위험 물건으로 판단됩니다.

2.10. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인의 보증금이 인수되는 조건으로 인해, 일반적인 경매 투자 분석과는 다른 접근이 필요합니다. 매수인이 인수하게 되는 보증금이 330,000,000 원이므로, 이 금액 이하로 입찰할 경우 실제 총 지출액은 입찰가 + 330,000,000 원이 됩니다.

주변 시세와 감정가를 고려할 때, 본 물건 자체의 시장 가치는 약 300,000,000 원 ~ 330,000,000 원 내외로 추정됩니다. 따라서, 순수한 부동산 가치만을 고려한다면 305,000,000 원 (감정가) 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나, 위에서 언급한 바와 같이, 305,000,000 원으로 낙찰받을 경우 총 지출액은 305,000,000 원(입찰가) + 330,000,000 원(인수 보증금) = 635,000,000 원이 되어, 이는 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서, 합리적인 투자 관점에서는 본건에 대한 신규 입찰을 권장하기 어렵습니다. 만약 투자하더라도, 인수되는 보증금 330,000,000 원을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 예상 입찰가는 본건의 감정가인 305,000,000 원으로 제시하나, 이는 인수되는 보증금에 대한 리스크를 전혀 반영하지 않은 금액임을 명심해야 합니다. 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금을 포함한 총 예상 지출액이 부동산 가치 상승 여력이나 기타 투자 목적에 부합하는지 철저히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.