나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50997 [1] 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '신사1동 주민센터' 북서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 소재하고 있는 주택 및 상가혼용지대로 본건 주위로 학교(서울기독대학교, 서울역촌초등학교) 등이, 서측인근 '갈현로'변으로 음식점, 슈퍼마켓, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 동측 인근에 지하철6호선 '응암역'이, 서측인근 '갈현로'변으로 버스정류장이 위치하고 있으며 본건까지 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 내

제4층 제401호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 벽지마감, 타일마감 등,

창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지(신사동 20-29, 20-32) 일단의 토지로 일단의 토지 형상은 자루형이며 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15미터 도로에, 동측으로 폭 약 4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신사동 20-29:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

신사동 20-32:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 서울서부지방법원 2025타경50997 (1)

소재지 : 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 4층401호

용도 : 오피스텔 (주거용)

감정평가액 : 365,000,000원

토지면적 : 37.24㎡ (약 11.26평)

토지제시외면적 : 0.00㎡

건물면적 : 57.31㎡ (약 17.34평)

건물제시외면적 : 0.00㎡

매각대상 : 토지 및 건물 일괄매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주OOOOOOO

건축물 사용승인일 : 2020년 10월 28일

건축구조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 내

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, '신사1동 주민센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 서측 인근 '갈현로'변에는 음식점, 슈퍼마켓, 카페, 병원, 약국 등 다양한 생활편의시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 동측 인근에는 지하철 6호선 '응암역'이, 서측 인근 '갈현로'변으로는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 본건까지 차량 출입도 가능합니다. 또한, 주변에 서울기독대학교, 서울역촌초등학교 등이 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(서울서부지방법원 2025타경50997)입니다.

등기부등본상 권리 내역을 분석한 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 3번 임차권 등기 (이지현, 2023년 3월 6일 등기)는 말소기준권리보다 선순위로, 보증금 355,000,000원, 전입일자 2021년 2월 5일, 확정일자 2020년 12월 15일입니다. 물건명세서에 의하면, 이 임차인의 보증금 355,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인은 해당 보증금 전액을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

또한, 임차인 손기원 씨는 보증금 0원, 차임 0원이며, 2024년 5월 2일 전입신고를 하였고 대항력이 있습니다. 임차인 손기원 씨의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 추가적인 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

정리하면, 본건은 대항력 있는 선순위 임차인(이지현)의 보증금 355,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주택과 상가가 혼재된 복합 상권입니다. 주변에 다양한 근린생활시설(음식점, 병원, 약국 등)과 대중교통(지하철 6호선 응암역) 접근성이 좋아 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 학교(서울기독대학교, 서울역촌초등학교)가 인접해 있어 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 들어선 건물 특성상, 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치한 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다. 동측 인근에 지하철 6호선 응암역이 있고, '갈현로'변 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로와 인접해 있어 차량 접근성도 양호합니다. 주변에 생활 편의시설이 풍부하며, 학교가 인접해 있어 주거 환경으로 기본적인 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이지현 씨에게 지급해야 할 보증금 355,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적으로 부담해야 할 금액이며, 물건의 실제 취득 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

또한, 임차인 손기원 씨 역시 대항력이 존재하며 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 권리 관계 및 추가적인 인수 부담이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

건축물대장상 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합 용도 이용 중으로, 향후 건물 관리 및 임대 관련 이슈가 발생할 가능성도 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 준주거지역에 위치하며, 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 2020년 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔이며, 주거용으로 이용 중입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(이지현)에게 355,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이 보증금은 낙찰가의 상한선을 결정하는 중요한 요소가 됩니다. 더불어 다른 대항력 있는 임차인(손기원)의 존재도 추가적인 확인이 필요합니다.

따라서 본건은 단순히 감정평가액만을 기준으로 입찰가를 산정하기보다는, 인수해야 할 임차보증금을 최우선으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 은평구 신사동에 위치하며 지하철 6호선 응암역과 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 학교 등이 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 복합 용도 건물: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 건물로 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 매우 낮은 인수 금액: 대항력 있는 임차인의 보증금 355,000,000원을 인수해야 하지만, 이를 제외하면 실질적인 추가 투입 금액이 감정가 대비 매우 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 낙찰가가 실질적인 투입 비용 대비 얼마나의 가치를 가지는지에 초점을 맞춰 산정해야 합니다.

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 365,000,000원입니다.

또한, 본건은 매수인에게 인수되는 임차 보증금이 355,000,000원 존재합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 산정은 감정가에서 인수 보증금을 차감하는 방식으로 이루어집니다.

감정가 : 365,000,000원

인수 보증금 : 355,000,000원 (이지현 임차인)

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 365,000,000원 - 355,000,000원 = 10,000,000원

이는 인수해야 할 임차 보증금을 제외한 잔여 가치에 대한 단순 계산이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 분석, 본건의 시장 가치 평가, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시장 가격을 반영한 정확한 시세 분석은 별도의 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.