나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51237 [1] 서울특별시 은평구 신사동 270-36 파크원 에이동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""덕산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 주상용건물, 다세대주택, 아파트 등 공동주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장, 근거리에 응암역(지하철6호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 구분건물로서,
외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 위생설비, 주차장, 옥상 태양광패널 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 주택임차권 등기되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)
- 본건은 전기세 미납 및 공급제한 안내문 등이 부착되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51237 (1)

물건지: 서울특별시 은평구 신사동 270-36 파크원 에이동 5층503호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 구분건물

준공연도: 2017년

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 다세대주택/단지형다세대)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 226,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

토지지분: 18.24㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물지분: 29㎡ (약 8.77평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 주상용건물, 다세대주택, 아파트 등 다양한 공동주택이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 응암역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 가장형의 형상으로, 현재 구분건물의 건부지로 이용 중입니다. 물건지 서측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 갑6 압류 (국민건강보험공단, 2021-10-28)

3.2. 인수되는 권리

* 을1 주택임차권: 김관우 (보증금 230,000,000원, 전입 2021-10-05, 확정 2021-07-27). 등기부상 말소 촉탁 대상이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-07-27

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 있음

3.4. 기타 권리사항

* 소유권이전, 2번 신탁등기말소, 공유자전원지분 이전, 소유권이전, 압류 (국민건강보험공단, 한국자산관리공사, 부천시, 은평구), 가압류 (한국자산관리공사) 등은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건지는 주거지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재하고 있습니다. 지역 내 상권은 발달되어 있으나, 주거용 부동산의 비중이 높습니다.

4.2. 주변 시세 (참고용)

최근 2026년 5월 기준 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과,

* 면적 약 58.71㎡(약 17.8평) 건이 211,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,185만원)

* 면적 약 43.53㎡(약 13.2평) 건이 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,515만원)

* 면적 약 82.37㎡(약 25평) 건이 390,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,560만원)

본 물건의 전용면적(건물면적)은 29.00㎡(약 8.77평)입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 교육시설: "덕산중학교"가 동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 외부 시설 확인 (혐오시설 등)

주변 지역은 주로 주거 및 상업 시설로 이루어져 있어, 심각한 혐오시설이 소재할 가능성은 낮습니다. 다만, 최종적인 확인을 위해서는 현장 방문 및 관련 기관 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건에는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 해당 보증금액은 감정가 226,000,000원보다 높으므로, 경매 배당 과정에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 금액의 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 전기세 미납 및 공급제한

현황 조사 시 건물에 전기세 미납 및 공급제한 안내문이 부착되어 있었습니다. 이는 인수 시 추가적인 금전적 부담 또는 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 상대보호구역: 교육환경 보호를 위한 추가적인 건축 또는 용도 제한이 있을 수 있으므로, 관할 교육청 확인이 필수적입니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등은 건축 또는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 기타 참고사항

임대관계 등은 미상으로, 현장 확인 시 추가적인 정보 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 하지만, 가장 큰 리스크 요인은 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액이 경매를 통해 회수되지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있다는 점입니다. 감정가보다 높은 임차인 보증금은 매수인의 총 투자금액을 예상치보다 증가시킬 가능성이 높습니다. 또한, 전기세 미납 문제도 확인되었습니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 은평구 내 물건으로, 수도권의 핵심 지역에 투자할 기회입니다.

* 지하철 응암역 및 버스정류장 등 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변으로 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 입찰가 산정

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 104,000,000원에서 137,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 226,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가를 초과하는 점, 그리고 전기세 미납 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 산정한 물건의 순수 가치 및 시세를 고려할 때, 예상되는 입찰가는 아래와 같습니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

9.2. 총 예상 취득 비용

상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 매수인이 최종적으로 부담해야 하는 총 비용은 다음과 같이 추정할 수 있습니다.

* 만약 130,000,000원에 낙찰받을 경우:

* 낙찰가: 130,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금 (미회수분): 230,000,000원 (임차인 보증금) - 130,000,000원 (낙찰가) = 100,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 130,000,000원 (낙찰가) + 100,000,000원 (인수 보증금) = 230,000,000원

* 만약 150,000,000원에 낙찰받을 경우:

* 낙찰가: 150,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금 (미회수분): 230,000,000원 (임차인 보증금) - 150,000,000원 (낙찰가) = 80,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 150,000,000원 (낙찰가) + 80,000,000원 (인수 보증금) = 230,000,000원

결론적으로, 예상 입찰가와 무관하게 대항력 있는 임차인의 보증금 총액인 230,000,000원이 매수인의 실질적인 총 취득 비용이 될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 낙찰가 산정 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.