나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51213 [1] 서울특별시 은평구 대조동 4-14 7층702호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51213 [1] 서울특별시 은평구 대조동 4-14 7층702호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51213
• 주소: 서울특별시 은평구 대조동 4-14 7층702호
• 감정가: 122,000,000원
• 최저가: 122,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

서울서부지방법원 경매6계 2025타경51213 | 소재지: 서울특별시 은평구 대조동 4-14 7층702호 | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 122,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 분석 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51213 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 4-14 7층702호

용도: 아파트 (도시형생활주택/원룸형)

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

토지면적(대지권): 3.88㎡

건물면적(전용): 13.17㎡

물건은 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층 702호이며, 주거용(아파트, 도시형생활주택/원룸형)으로 이용 중입니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울 은평구 대조동 소재 대은초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독 및 다세대주택, 주상용 건물이 혼재하는 전형적인 역세권 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통 상황

교통 상황은 매우 양호한 편입니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 불광역이 소재하는 초역세권에 해당합니다.

차량 출입도 가능하여 접근성이 뛰어납니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 건물 개요 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조의 13층 건물이며, 본 건은 7층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 마감 등으로 처리되어 있으며, 창호는 섀시창호 등입니다.

내부는 도시형생활주택(원룸형) 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

3.2. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속합니다.

일반상업지역은 용적률 및 개발 가능성이 높아 토지 가치가 높은 지역으로 판단됩니다.

또한 지구단위계획구역(불광지구), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 다양한 제한사항이 있으나, 기건축된 도시형생활주택의 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 세로에 접하고 있습니다.

3.3. 특이사항 및 유의사항

1) 권리 관련

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있으므로, 입찰 전 임차인의 대항력 유무와 보증금 액수 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2) 현황 관련

대상 물건(702호)의 호수 표시는 현황과 건축물현황도상 위치가 일치하나, 인접 호수인 701호와 703호의 호수번호가 건축물현황도와 다르게 부착되어 있으니 현장조사 시 주의가 필요합니다.

3) 공부 관련

등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 3층 면적 기재에 차이(중복 등재)가 있으니 입찰 전 관련 공부를 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

4. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

현재 채무자가 소유자로 동일하며, 채권자는 금융기관(주OOOOOOO 추정)입니다.

가장 중요한 권리 분석 포인트는 등기부상 등재된 주택임차권입니다. 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 여부를 판단해야 합니다.

만약 임차권이 대항력이 있거나 배당이 불완전할 경우, 명도(집 비우기) 시 추가적인 협상 비용이나 법적 절차 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

대상 물건이 속한 지역은 일반상업지역이자 지하철 불광역 역세권입니다.

이는 유동 인구가 많고 상권이 활발하게 형성되어 있음을 의미합니다.

도시형생활주택/원룸형 용도로서 인근 직장인이나 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 공실 위험이 낮은 우수한 임대 입지입니다.

5.2. 생활 정보

주변에 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설(식당, 마트, 병원 등) 이용이 용이합니다.

특히 대은초등학교가 인근에 있어 교육 환경 면에서도 이점이 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

1) 주택임차권 인수 위험

등기부상 주택임차권이 등재되어 있어, 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계에 따라 낙찰자가 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 입찰가 결정에 가장 중요한 요소입니다.

2) 현황과 공부의 불일치

인접 호수의 호수 표시 불일치 및 3층 면적 중복 기재 등 공부상 다소 혼선이 있으므로, 정확한 물건 경계를 확인하고 현장 조사를 철저히 해야 합니다.

3) 명도 난이도

임차인이 있을 경우, 명도 협상이나 인도명령/명도소송 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상업 지역 중 하나인 불광역 역세권에 위치하며, 소액으로 투자 가능한 도시형생활주택(원룸형)이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 입지 조건(일반상업지역, 더블 역세권)은 매우 우수하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 등기부상 주택임차권 등재라는 권리상의 중요한 위험 요소가 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 대비책 마련 후 입찰하는 것이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 3, 6호선 더블 역세권(불광역)의 초역세권 소액 투자 물건입니다.

2) 높은 잠재 가치: 일반상업지역에 위치하여 향후 토지 가치 상승 여력 및 재평가 가능성이 높습니다.

3) 안정적 수익: 1인 가구 수요가 높은 도시형생활주택(원룸형)으로 공실 위험이 낮고 안정적인 월세 수익 창출이 기대됩니다.

4) 저렴한 감정가: 소형 평수임에도 불구하고 역세권 입지 덕분에 1억 2천만 원대의 감정가를 형성하고 있어, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 높은 수익률을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매6계