나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51213 [1] 서울특별시 은평구 대조동 4-14 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재‘대은초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독 및 다세대주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(불광역, 3호선 및 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 13층 건물내 7층 702호로서,
외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 용도는 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있음.
- 대상물건(7층 702호)이 위치하는 7층은 대상물건을 포함하여 3개호(701, 702, 703호)가 소재하며, 대상물건(702호)은 건축물현황도상 위치와 현황 위치(현관부착호수표시)가 동일하나, 인접호(701호, 703호)는 건축물현황도상 위치와 현황 위치(현관부착호수표시)가 건축물현황도상 701호는 703, 703호는 701로 호수번호가 부착되어 있으니 참고하시기 바람.
- 귀 평가명령서 및 등기사항전부증명서(표제부)상 3층 72.81㎡. 3층 72.81㎡로 기재되어 3층부분이 중복 등재되어 있으나, 집합건축물대장(표제부)상 3층은 72.81㎡로 등재되어 있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51213 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 4-14, 7층 702호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 122,000,000원

토지 면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

토지 지분: 3.875㎡ (약 1.17평)

건물 면적: 13.17㎡ (약 3.98평)

건물 지분: 13.17㎡ (약 3.98평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (없음)

특수 물건 정보: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 '대은초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독 및 다세대 주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황:

대상 물건이 속한 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(불광역, 3호선 및 6호선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트 구조로, (철근)콘크리트(평슬래브) 지붕을 갖춘 13층 건물 내 7층 702호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 섀시 창호 등입니다.

이용 상태:

공부상 용도는 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 조사되었습니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

남동측으로 소로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 요약:

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 말소기준권리인 압류(은평구, 2024-09-23)보다 선순위에 있는 임차권(을5, 이채린, 129,000,000원, 2024-05-07 등기)이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이채린

* 보증금: 129,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-19

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2024-05-07

* 대항력: 있음

인수되는 권리:

을구 순위 5번의 주택임차권(이채린)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정평가액(122,000,000원)이 임차보증금(129,000,000원)보다 낮으므로, 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분이 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 김효정 (2016-06-03), 최다형 (2022-04-21, 매매 110,000,000원)

* 주택임차권: 이채린 (2024-05-07, 129,000,000원, 인수)

* 압류: 은평구 (2024-09-23, 말소기준)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-26, 135,305,814원, 말소)

등기부채권 총액: 129,000,000원 (주택임차권 보증금)

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 주택임차권(이채린)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

기타 참고사항:

7층 701호와 703호는 건축물 현황도와 실제 호수 표기가 다를 수 있습니다. (본건 702호와는 무관)

건축물대장상 3층 면적이 중복 기재되었으나, 집합건축물대장상 3층은 72.81㎡로 기재되어 있습니다. (본건 이용과는 무관)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 대조동 일대의 다세대 주택(전용면적 약 25~30㎡)의 매매가는 310,000,000원에서 340,000,000원 수준입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3,700만원에서 4,100만원 사이입니다.

본건과의 비교:

본건은 전용면적 13.17㎡(약 3.98평)의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 제공된 시세 정보의 주택 유형(다세대) 및 면적(약 25~30㎡)과는 차이가 있으나, 이를 바탕으로 역산하여 대략적인 시세를 추정할 수 있습니다. 단위 면적당 가격을 약 11,200,000원 ~ 12,300,000원/㎡으로 가정 시, 본건의 시세는 약 148,000,000원 ~ 162,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세:

본건의 감정가는 122,000,000원입니다. 이는 추정 시세 범위보다 낮은 수준이나, 임차인 보증금(129,000,000원)이 감정가를 초과하여 인수될 가능성이 높아, 실제 낙찰가 형성에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 대은초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 불광역(3호선, 6호선) 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 소규모 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 밀집한 불광역 상권을 이용할 수 있습니다.

* 인근에 상가들이 위치하며, 데상트 NC불광점과 같은 쇼핑 시설도 이용 가능합니다.

혐오시설 유무:

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선 등)이 직접적으로 노출되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대공방어협조구역에 해당하여 군사 관련 시설이 있을 수 있으나, 일반적인 거주 환경에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다. 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 인수 부담:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이채린의 보증금 129,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

소형 면적의 환금성:

전용면적 13.17㎡의 소형 원룸 주택은 향후 매각 시 환금성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

건축물대장 및 등기부상 오류:

건축물 현황도와 실제 호수 표기 오류, 3층 면적 중복 기재 등 공부상 다소의 불일치가 있으나, 본건(702호) 이용에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 전 등기부와 건축물대장을 상세히 대조하여 최종 확인이 필요합니다.

토지이용계획상의 제한:

일반상업지역, 지구단위계획구역, 각종 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 불광역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다. 하지만, 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과하여 낙찰자가 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 상당히 높아지게 되며, 면적 대비 높은 비용 부담은 환금성 측면에서도 부담 요인이 될 수 있습니다. 따라서 본건은 단순히 부동산의 가치만을 보고 접근하기보다는, 임차인과의 협상 가능성, 향후 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 서울 은평구 대조동, 불광역(3, 6호선) 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

소형 면적: 13.17㎡의 소형 면적으로 1인 가구 수요에 부합하는 상품입니다.

저평가 가능성: 감정가가 추정 시세보다 낮게 책정된 점은 잠재적인 시세 차익의 기회가 될 수 있으나, 인수되는 임차 보증금으로 인해 실제 투자 수익률은 신중하게 분석해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 122,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 시세는 약 148,000,000원 ~ 162,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 이채린의 보증금 129,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액임을 고려할 때, 총 투자 비용은 '입찰가 + 129,000,000원'이 됩니다.

만약 감정가 수준인 122,000,000원에 낙찰받는다면, 총 투자 비용은 122,000,000원 + 129,000,000원 = 251,000,000원이 됩니다. 이는 추정되는 본건의 실제 가치(148,000,000원 ~ 162,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서, 낙찰자는 매우 낮은 금액으로 입찰에 참여해야만 총 투자 비용을 시장 가치 범위 내로 맞출 수 있습니다. 매수인이 인수해야 하는 보증금 129,000,000원을 고려하여, 총 투자 비용이 160,000,000원을 넘지 않도록 하려면, 가능한 입찰가는 약 31,000,000원 (160,000,000원 - 129,000,000원) 수준이 되어야 합니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금'을 제외하고 부동산 자체의 가치에 기반한 예상 입찰가를 제시합니다. 시장 데이터와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 을 제안합니다.

주의 : 상기 예상 입찰가는 부동산 자체의 감정가 및 추정 시세를 기반으로 하였으며, 임차인의 보증금 인수 부담으로 인해 실제 총 투자 비용은 매우 높아집니다. 제시된 예상 입찰가에 129,000,000원을 더한 금액이 총 투자 비용이 됩니다. 임차인과의 협상, 배당 관련 자료 추가 분석, 현장 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.