나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51029 [1] 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재""은명초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인접 간선도로(응암로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북서측 근거리에 지하철 6호선 ""응암역""이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

2020년 03월에 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층 건물 내 제4층 제403호로서

외벽 : 석재타일 및 외장대리석 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터, 방재시설, 주차장 등 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 사다리형 평지로, 업무시설(주거용 오피스텔,2-6층) 및 다세대주택(7-9층)으로 구성된 주상복합건물 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 서측으로 노폭 약 4m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 토지 공히,
도시지역, 준주거지역
가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51029 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 4층 403호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용)

감정가: 234,000,000원

전용면적: 38.51㎡ (약 11.65평)

토지 지분: 12.22㎡ (약 3.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, "은명초등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로서, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물은 2020년 03월에 준공된 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 4층 403호에 해당합니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인접한 응암로 변에 노선버스정류장이 있고, 북서측 근거리에는 지하철 6호선 응암역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 물건이 속한 일단의 토지는 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 01월 16일자 고양세무서장의 압류 (갑5)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을5): 권리자는 현재훈이며, 권리금액은 280,000,000원입니다. 전입일자는 2022년 02월 10일, 확정일자는 2022년 01월 19일입니다. 이 임차권은 매수인에게 인수되는 권리 로서, 매수인에게 대항력이 있습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(현재훈)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-10

확정일자: 2022-01-19

배당신고일자: 2024-02-22

대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권이 존재하며, 임대차보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

물건은 은평구 응암동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔과 다세대주택이 복합된 건물로, 1인 가구나 소규모 업무 공간을 찾는 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 은평구 관내의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: "은명초등학교"가 인접해 있으며, 이는 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 건물은 2020년 03월에 준공되어 비교적 신축 건물이므로 내부 상태 및 시설은 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(현 )이 존재하며, 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 총 매수 부담액을 크게 증가시킵니다.

* 부동산 시장 변동성: 최근 부동산 시장의 변동성에 따라 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한지역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 일부 이용 및 개발에 대한 제한이 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 텍스트 정보상으로는 본건 주변에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 은평구 응암동의 역세권 오피스텔로, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 감정가(234,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 실질적인 총 투자 금액이 매우 높아질 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지, 그리고 향후 시장 가치 변동 등을 종합적으로 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 및 상품성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수 부담이 크지만, 이를 감안한 합리적인 낙찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 총 투자 금액 산정 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 280,000,000원

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(38.36㎡)의 오피스텔이 2024년 11월에 157,590,000원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본건의 감정가(234,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 280,000,000원)을 인수해야 하는 리스크가 매우 크므로, 실제 투자자는 인수되는 보증금의 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고, 최근 실거래가(157,590,000원)와 감정가(234,000,000원)를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 임차인 인수 부담으로 인해 낙찰가는 감정가 이하로 형성될 가능성이 높습니다.

현 시세 및 인수 부담 리스크를 감안할 때, 보수적으로 예상되는 입찰가는 170,000,000원 내외로 판단됩니다.

이는 보증금 인수액을 제외한 순수 물건 가치에 대한 입찰가이며, 실제 매수 시 총 부담액은 예상 입찰가 170,000,000원 + 인수 보증금 280,000,000원 = 450,000,000원 이 됩니다. 따라서 투자자는 총 부담액이 해당 물건의 미래 가치에 비해 적정한지 반드시 검토해야 합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.