나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51310 [1] 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ""성서초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 아파트 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 ""망원역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 5m 내외, 북서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 동일 건물 내 평가사례 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51310 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층501호

* 건물명: 성산 지오

* 토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 건물면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택, 근린생활시설)

* 준공/사용승인일: 2021년 06월 30일

* 감정가: 294,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 "망원역"이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물 남서측으로 노폭 약 5m 내외, 북서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.07.18.)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-05

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서 제출 (2026.06.26.)

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권이전 (2021.10.08.)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022.07.18.) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 2024.05.29.) - 말소

* 압류 (강남세무서장, 2024.10.04.) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.04.14.) - 신청 채권자, 말소

* 총 등기부채권액: 300,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 마포구 성산동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

* 망원역 역세권에 인접하여 지하철 이용이 편리하며, 지역 내 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경이 안정적이며, 학군 또한 인근에 위치하여 실수요자들에게 매력적인 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 성서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 망원역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 조용하고 안정된 주택가로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유자 미확인: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태나 점유 관계가 평가와 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 정보를 확인해야 합니다.

* 건축물 관련 제한사항: 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 다양한 법규에 의한 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 존재하므로 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 주변 혐오시설 유무

* 본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설(대형 폐기물 처리 시설, 소각장, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 마포구 성산동의 지하철 6호선 망원역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깨끗한 편입니다.

* 감정평가 시 점유자 파악의 어려움이 있었던 점은 현장 확인을 통해 충분히 해소 가능한 부분입니다.

* 적정 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 망원역 도보 이용 가능한 입지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안전한 권리 분석: HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 위험이 전혀 없습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 주택 수요층을 공략하기 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 294,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 가장 최근 거래된 유사 연식 건물(2017년 준공)의 경우, 단위 면적당 가격이 약 10,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다.

* 본 물건은 2021년 준공으로 신축 건물이며, 건물 면적 20.04㎡를 기준으로 할 때, 시장 가치를 보수적으로 산정하면 약 200,000,000원에서 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서, 현 시세와 건물의 신축 연도를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 210,000,000원 으로 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 감정가 대비 약 71.4% 수준이며, 향후 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.