나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51229 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 ""구산역, 응암역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51229 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 59-30, 대신벨리온 3층 301호

건물명: 대신벨리온

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

용도: 다세대주택 (집합건축물대장 상 도시형생활주택/단지형다세대, 근린생활시설 포함)

감정가: 295,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 건축물 정보

사용승인일: 2021년 01월 04일

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트(평스라브)지붕)

층수: 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제3층 제301호

총 세대수: 20세대 (도시형생활주택/단지형다세대)

주요 용도: 다세대주택 (전유부분: 27.60㎡)

최근 매매 정보 요약:

* 2026년 5월 4일 거래: 서울 은평구 역촌동 28-53번지, 29.52㎡, 1층, 149,000,000원

* 2026년 5월 1일 거래: 서울 은평구 역촌동 49-38번지, 25.81㎡, 3층, 155,000,000원

* 2026년 5월 28일 거래: 서울 은평구 역촌동 55-54번지, 48.3㎡, 6층, 330,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 6호선 구산역과 응암역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김리나)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 01일

* 확정일자: 2021년 09월 01일

* 배당신고일자: 2023년 08월 10일

* 대항력: 없음 (등기부 요약상 말소 예정)

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(김리나)은 말소 대상이며, 신청채권자인 주택도시보증공사는 보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 임차인: 박희진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 박희진은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이더라도 법적 권리를 주장할 수 있는 임차인이므로 이에 대한 면밀한 확인과 주의가 필요합니다.

4.2. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 송금례 외 2명 (2021-01-12)

* 공유자전원지분전부이전: 박정은 (2021-10-01)

* 주택임차권: 김리나 (274,000,000원, 2021-10-01 전입, 2021-09-01 확정) - 말소 대상

* 강제경매: 주택도시보증공사 (274,000,000원, 2025-03-31 접수) - 말소기준권리

4.3. 권리분석 종합

매각으로 인해 말소기준권리(주택도시보증공사 강제경매)보다 선순위 권리 중 소멸되지 않는 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 본건의 경우, 김리나의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서지만 등기부상 말소 예정이며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수될 가능성은 낮습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박희진이 존재하므로, 해당 임차인의 점유 및 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

5. 상권분석

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 인근에 역촌동주민센터 등 공공시설 이용이 편리합니다. 상업시설은 소규모 근린생활시설 위주입니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초·중·고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대형 의료시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 인근 의원급 의료시설 이용은 가능합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가 환경을 갖추고 있어 주거 목적으로는 적합합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박희진: 보증금 0원, 차임 0원이라도 법적으로 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인의 실제 점유 권한 및 추가적인 요구사항 등을 반드시 파악해야 합니다.

* 점유자 폐문부재: 감정평가 시 건물 내부 확인이 불가하여 외부 관찰 및 탐문, 건축물 현황도 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 현황과 상이할 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 방문 및 탐문이 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자임과 동시에 임차권과 관련된 복잡한 승계 및 포기 절차가 있어, 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, HUG의 확약서 내용으로 보아 매수인에게 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 시장 가격과의 괴리: 감정가(295,000,000원) 대비 최근 유사 물건 매매가(약 155,000,000원 ~ 165,000,000원 추정)와의 차이가 상당합니다. 감정평가 시점 및 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 소형 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정된 지역에 속합니다. 감정가액이 최근 실거래가 대비 높은 편이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인 박희진의 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 서울시 내 소형 주거 공간으로, 1인 가구나 신혼부부 등에게 매력적일 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 감정가와 실거래가 간의 큰 차이는 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보의 기회가 될 수 있습니다. (단, 시장 상황 및 임차인 이슈 해결 전제)

* 명도 등 리스크 요인 해결 시, 합리적인 가격에 취득하여 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(25.81㎡)의 3층 다세대주택이 2026년 5월 1일 155,000,000원에 거래되었습니다. 본건(27.60㎡, 3층)의 경우, 면적 및 층수 등을 고려할 때 유사한 시세 수준에서 평가될 가능성이 높으며, 이를 기준으로 약 160,000,000원에서 170,000,000원 범위에서 시세가 형성될 것으로 분석됩니다.

다만, 본 건의 감정가는 295,000,000원으로 최근 시세 대비 약 1.7배 이상 높아, 감정가보다는 최근 시세를 기준으로 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 대항력 있는 임차인 박희진의 존재 및 명도 관련 비용, 기타 부대 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 최근 실거래가를 반영한 예상 입찰가는 165,000,000원에서 180,000,000원 사이를 권고합니다. 본 입찰가 산정은 제공된 정보에 기반한 분석이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.