나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51200 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 325-7 트라움하임홍은 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""명지고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물 4층 401호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별냉난방설비, 위생설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지의 세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남서측으로 약4m 내외, 남동측으로 약6m 내외의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 주택임차권등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51200 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 325-7 트라움하임홍은 4층401호

* 용도: 다세대주택 (집합건물)

* 감정가: 336,000,000원

* 토지면적: 35.13㎡ (약 10.62평)

* 토지지분: 35.13㎡ (약 10.62평)

* 건물면적: 49.53㎡ (약 14.98평)

* 건물지분: 49.53㎡ (약 14.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 명지고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 다세대주택, 아파트, 교육시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 토지는 경사지의 세장형 토지로서, 본건 구분건물의 건부지로 이용중입니다.

* 남서측으로 약 4m, 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 진출입 및 도로 이용이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 15일자 강서세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 공란으로 표기되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-14

* 확정일자: 2021-04-28

* 배당신고일자: 2023-06-08

* 대항력: 없음

* 주택임차권등기(을3)는 말소 예정입니다.

* 채권총액: 1,093,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 반환 채권을 양수하면서 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 상태입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 명지고등학교 등 교육시설이 소재합니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적의 다세대주택은 3억원 내외에서 거래되고 있습니다.

* 2026년 3월 6일 거래된 우진빌라(265-124) 59.47㎡ (약 18.00평)이 2억 2천만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 명지하이츠빌 49.44㎡ (약 14.95평)이 3억원에 거래되었습니다.

* 본건 건물 면적(49.53㎡)과 가장 유사한 명지하이츠빌 사례(49.44㎡)는 3층에 해당하며, 본건은 4층에 위치합니다.

* 감정가는 3억 3천 6백만원으로, 최근 거래 사례 대비 소폭 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물에는 도시가스 설비, 개별냉난방 설비, 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기 및 주차장 시설이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가로 주택정비사업: 본건은 홍은동 326-2 일원의 가로 주택정비사업 구역 내에 포함(또는 인접)되어 있어, 향후 사업 진행에 따른 변동성이 있을 수 있습니다. 현재 조합설립인가 후 변경인가를 위한 준비 단계에 있는 것으로 조사되었으며, 사업 추진 상황 및 완료 시점에 따라 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건의 경우, 해당 물건의 낙찰 여부 및 다른 담보 물건의 처리 상황이 본건 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 서울 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택으로, 명지고등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋다고 판단됩니다.

* 법적 권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 가로 주택정비사업이라는 개발 호재가 존재하여 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 사업의 진행 속도와 결과는 불확실성이 존재하므로 면밀한 관찰이 필요합니다.

* 최근 거래된 유사 물건의 시세를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서대문구의 준수한 입지 조건과 주거 편의성.

* 가로 주택정비사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 권리 분석.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 합리적인 가격으로 투자할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 건물 면적(49.53㎡)과 유사한 명지하이츠빌(49.44㎡)이 3층에 3억원에 거래된 점, 그리고 본건이 4층이라는 점을 고려할 때, 3억 1천만원에서 3억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가(3억 3천 6백만원) 대비 합리적인 가격으로 접근하여 시세 차익을 확보하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

* 가로 주택정비사업의 진행 상황 및 완료 후 예상 가치를 보수적으로 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.