나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51139 [1] 서울특별시 마포구 노고산동 1-3 신촌포스빌 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 노고산동 소재 「창천중학교」 북동측 인근에 위치하며 주위는 인근 간선도로변으로 업무용, 상업용 및 주상용 건물들이 밀집되어 형성되어 있고, 주변지역으로 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주상지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 ""이대역, 신촌역""등이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제510호로서
(사용승인일: 2004.07.31)
외 벽: 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

복층 아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 완경사지대의 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로에 접하고, 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-05-25), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-03-14)
기호2): 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-05-25), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-03-14)
기호3): 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-05-25), 광로2류(폭 50m~70m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-03-14)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임
--본건은 2024.07.25.자에 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5686)에 따라 주택임차권(임차보증금: 262,500,000원)이 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51139 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 노고산동 1-3 신촌포스빌 5층510호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.34㎡ (약 9.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유 (유OO)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 마포구 노고산동 소재 「창천중학교」 북동측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 업무용, 상업용 및 주상용 건물들이 밀집한 주상지대를 형성하고 있습니다. 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 쾌적한 편입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 '이대역' 및 '신촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

현재 경매 절차: 본건은 서울서부지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 유 (유OO)입니다. 경매 신청 채권액은 277,577,552원입니다.

말소기준권리:

* 을구 7번: 2019-11-20 접수, 전세권설정 (권리자: 유려진, 이봉석, 금액: 240,000,000원). 이는 말소기준권리로서 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 8번: 2024-07-29 접수, 주택임차권 등기 (권리자: 유려진, 금액: 262,500,000원). 대항력 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상 권리):

* 을구 7번 전세권: 240,000,000원

* 을구 8번 주택임차권: 262,500,000원 (배당 미변제 시 잔액)

총 인수 보증금: 502,500,000원 (240,000,000원 + 262,500,000원)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 서울 마포구 노고산동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 발달되어 있습니다.

유사 물건 거래: 최근 32.34㎡ 면적의 아파트 매매가는 2026년 4월 249,000,000원, 2026년 7월 270,000,000원 수준으로 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

* 건물명: 신촌포스빌

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물

* 해당 호수: 5층 510호

* 사용승인일: 2004년 7월 31일

* 면적: 건물 전용면적 32.34㎡ (약 9.79평)

* 이용상태: 복층 아파트

* 설비내역: 위생, 급배수, 도시가스, 소화, 승강기, 지하주차장 설비 완비

단지 정보 (아파트 정보 기준):

* 동수: 1동

* 세대수: 350세대

* 주차대수: 총 54대 (지상 12대, 지하 3대)

주변 편의시설:

* 교육시설: 창천중학교 인접

* 교통시설: 지하철 2호선 이대역, 신촌역 접근 용이

* 생활시설: 다양한 상업시설 및 편의시설 이용 편리

1.5. 잠재적 리스크

막대한 인수 보증금: 가장 큰 위험 요소는 매각으로 소멸되지 않는 총 502,500,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(280,000,000원) 및 최근 시세(249,000,000원 ~ 270,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 투자 수익률에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

보증금 미상 시 위험: 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 명확히 인수해야 하는 전세권 및 주택임차권이 존재하며 금액이 특정되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

경매 목적: 채권자(임차인)에 의한 강제경매로, 보증금 회수를 위한 경매 가능성이 높으나, 인수 부담으로 인해 실질적인 보증금 회수 가능성은 매수인의 인수 금액에 따라 결정됩니다.

1.6. 종합 의견

긍정적 요인: 서울 마포구라는 우수한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라는 장점입니다.

부정적 요인: 매수인이 인수해야 하는 5억 250만원의 막대한 보증금은 부동산의 현재 가치를 고려할 때 매우 부담스러운 수준입니다. 인수 부담액이 부동산의 감정가 및 실거래가를 현저히 상회하므로, 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스일 가능성이 높습니다. 신중한 접근이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 강점: 마포구 노고산동의 탁월한 입지 조건은 장기적인 관점에서 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

높은 위험 대비 낮은 수익성: 현재 상황에서는 인수해야 할 부채 규모가 너무 커, 투자 대비 수익을 기대하기 어렵습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가(32.34㎡ 기준): 249,000,000원 (2026년 4월) ~ 270,000,000원 (2026년 7월)

감정가: 280,000,000원

인수 보증금: 502,500,000원

본건은 매수인이 인수해야 할 보증금이 감정가 및 최근 시세를 훨씬 상회하는 매우 이례적인 물건입니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 순수 부동산 가치 대비 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 최고가 실거래가(270,000,000원)에서 인수 보증금(502,500,000원)을 제외하면 마이너스가 되므로, 이는 본건의 순자산 가치가 마이너스임을 시사합니다.

매우 높은 리스크와 인수 부담을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 최근 실거래가 하단부이자 감정가보다 낮은 수준인 230,000,000원(2억 3천만원)을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 732,500,000원에 달하게 되므로, 매우 신중한 검토 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.