나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51194 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 24-5 리치에비뉴 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '역촌초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 '역촌역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제4층 제403호로서,
(사용승인 : 2021.02.18.)

- 외벽 : 석재붙임마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 현황 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 24-5 리치에비뉴 4층 403호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51194 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 275,000,000원입니다.

토지 면적은 18.73㎡ (약 5.67평)이며, 건물 면적은 29.83㎡ (약 9.03평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2021년 2월 18일에 사용승인되었습니다. 해당 건물(리치에비뉴)은 총 5층, 16세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '역촌초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 '역촌역' 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

본 건물 단지 북측으로는 폭 약 6미터, 남서측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51194)으로, 접수일자는 2025년 3월 21일이며 채권자는 주택도시보증공사입니다.

소유권 보존 등기는 2021년 2월 23일 신미종합건설주식회사 명의로 되어 있습니다.

이후 2021년 11월 11일 이봉희에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

주요 권리 분석은 다음과 같습니다.

* 등기구분: 갑1 (소유권보존)

접수일자: 2021-02-23, 권리자: 신미종합건설주식회사

* 등기구분: 갑2 (소유권이전)

접수일자: 2021-11-11, 권리자: 이봉희, 금액: 285,000,000원

* 등기구분: 을3 (주택임차권)

접수일자: 2023-11-15, 권리자: 이성종

권리금액: 285,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-11, 확정일자: 2021-10-13

대항력: 있음.

배당신고일자: 2023-11-15

말소: 인수.

본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 285,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기구분: 갑3 (강제경매)

접수일자: 2025-03-21, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 305,659,352원

말소: 말소기준권리

* 등기구분: 갑4 (압류)

접수일자: 2025-04-02, 권리자: 국민건강보험공단

말소: 말소

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 285,000,000원입니다.

특히 을구 3번 주택임차권(이성종)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 역촌동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에서 파악된 최근 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

2026년 5월, 면적 29.52㎡(약 8.9평), 1991년식, 1층 건물이 149,000,000원에 거래되었습니다.

같은 달, 면적 25.81㎡(약 7.8평), 2012년식, 3층 건물이 155,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 면적 48.3㎡(약 14.6평), 2016년식, 6층 건물이 330,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

본 건은 2021년식으로 비교적 신축 건물이며, 전용면적은 29.83㎡(약 9.03평)입니다.

제공된 최근 실거래가 데이터 중 가장 유사한 면적인 29.52㎡ 건은 1991년식으로 건축 연도가 오래되었고 1층이라는 점에서 시세가 낮게 반영된 것으로 보입니다.

본 건은 신축 연식(2021년)을 고려할 때, 2012년식 25.81㎡ 건의 거래가 155,000,000원보다 높은 가격으로 형성될 가능성이 있습니다.

이를 바탕으로 평당 약 600만원 수준을 적용하면, 본 건의 시세는 약 179,000,000원(29.83㎡ * 600만원/㎡) 정도로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 본 건의 감정가(275,000,000원)는 이러한 최근 실거래가 수준보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

또한, 이전 소유자가 285,000,000원에 매수한 이력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치하며, 주변에 역촌초등학교가 있습니다.

단독, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통편으로는 지하철 6호선 역촌역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이성종의 존재입니다.

이 임차인은 보증금 285,000,000원을 가지고 있으며 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이 인수 보증금(285,000,000원)은 현재 감정가(275,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰가 외에 추가로 인수해야 할 금액이 상당하여 총 매수 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

또한, 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었으며, 임대 관계도 확인되지 않았습니다.

건물 면적이 29.83㎡(약 9평)으로 협소하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 역촌역 역세권으로 입지 조건도 양호한 편입니다.

하지만, 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 285,000,000원으로 감정가를 초과한다는 점이 가장 치명적인 리스크입니다.

이는 매수인이 실제 부담해야 할 총액이 상당함을 의미하며, 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있으나, 인수 보증금을 고려하면 투자로서의 매력은 매우 떨어집니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역이 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인이 부담하는 보증금 285,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금: 285,000,000원

* 감정가: 275,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (면적 29.83㎡ 기준): 약 150,000,000원 ~ 200,000,000원

위 정보를 종합하면, 본 건의 시가총액(낙찰가 + 인수 보증금)은 상당히 높아질 것으로 예상됩니다.

예를 들어, 150,000,000원에 낙찰받더라도 총 지불액은 150,000,000원 + 285,000,000원 = 435,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 275,000,000원 및 이전 소유자 매매가 285,000,000원보다 훨씬 높은 수준입니다.

따라서, 본 건은 현재 정보만으로는 공격적인 입찰이 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

만약 입찰을 고려한다면, 인수 보증금을 포함한 총 인수액이 시장 가치 대비 현저히 낮은 경우에 한해 매우 보수적인 금액으로 접근해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 (낙찰가 기준): 100,000,000원 ~ 150,000,000원.

(이 가격으로 낙찰받더라도 총 지불액은 385,000,000원 ~ 435,000,000원에 달함을 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.