나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51101 [1] 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 ""서울불광초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 3호선 및 6호선 ""불광역"" 그리고 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 11층 건물 내
제11층 제1102호로서,
(사용승인일 2021-06-04)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""업무시설(오피스텔)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51101 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 11층1102호

건물명: 샹그리라B동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 11층 건물 내 제11층 제1102호

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2021년 06월 04일

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.83㎡ (약 2.67평)

토지지분: 8.8288㎡ (약 2.67평)

건물면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

건물지분: 25.52㎡ (약 7.72평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동에 위치하며, 주변에는 서울불광초등학교가 있으며, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 지하철 3호선 및 6호선 불광역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석 (유주연)

임차인: 유주연

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 07일

확정일자: 2021년 06월 23일

배당신고일자: 2023년 08월 18일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 순위 주택임차권 등기.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정등기 (2025년 03월 04일 접수, 갑5) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매수인 인수 권리: 을구 1번 순위 주택임차권등기 (유주연)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 분석

인수 보증금 합계: 0원 (이 표기 자체는 단순 계산 값일 수 있으나, 물건명세서 상 인수 조건이 명시되어 있으므로 주의가 필요합니다.)

매수인에게 실질적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인 유주연의 보증금 230,000,000원 중, 배당을 통해 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 불광역 인근으로 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 다양한 상업시설 이용이 편리하며, 지역 내 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 위치입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

신축급 오피스텔로서, 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 불광역을 중심으로 한 교통의 요지이며, 주변 개발 계획 등에 따라 향후 상권 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울불광초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 지하철 3호선 및 6호선 불광역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

본건 소재지 및 주변 지역에 대한 정보 확인 결과, 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(유주연)의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 230,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 낙찰가의 실질적인 상승으로 이어지므로, 철저한 권리 분석 및 시세 조사가 필수적입니다.

6.2. 복잡한 권리관계

강제경매 개시와 더불어 선순위 임차권이 존재하여 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 선순위 권리의 인수 여부에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 신축급 오피스텔

2021년 준공된 비교적 신축인 오피스텔이며, 불광역이라는 더블 역세권에 위치하여 임대 및 투자 가치가 높습니다.

7.2. 편리한 교통 및 생활 환경

3, 6호선 환승역인 불광역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 주변의 풍부한 생활 편의시설은 거주 만족도를 높입니다.

7.3. 잠재적 임대 수익

공실률이 낮은 지역으로, 임대 수요가 꾸준히 존재하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 불광역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 임차인의 보증금 230,000,000원을 낙찰가 외 추가로 인수해야 할 가능성을 염두에 두고, 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 면밀히 분석하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 238,000,000원입니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 이 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 실질적인 총 매수 비용은 낙찰가와 인수 보증금(잔액)의 합이 될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최소한 임차인의 보증금 230,000,000원을 확보할 수 있는 가격으로 입찰해야 합니다. 현재 감정가 수준에서 임차인 보증금 전액을 배당받을 수 있다면, 감정가를 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 시세 조사를 통해 본건의 실제 시장 가치가 감정가를 상회하거나, 임차인 보증금 인수 후에도 충분한 수익률 확보가 가능하다는 판단이 설 경우, 입찰가를 조정할 수 있습니다.

종합적으로, 본건은 임차인 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 실질적인 총 취득 비용을 고려하여 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 임차인 보증금 중 일부 또는 전부를 낙찰가가 커버할 수 있다는 가정 하에, 그리고 향후 임대수익률을 고려한 예상 범위입니다.) 정확한 예상 입찰가는 최신 시세 조사 및 현장 방문을 통해 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.