나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51190 [1] 서울특별시 용산구 문배동 24-6 용산씨제이나인파크 201동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 용산구 문배동 삼각지교차로 서측 월편 인근에 위치하며, 부근은 주상복합
아파트단지가 주를 이루여 형성되어 있는 용산주상복합 밀집지역으로 인근 간선도
로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와
근린공원, 용산역상권, 삼각지상권, 관공서, 박물관등이 위치하고 있어 제반 입지
여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 4~5분 거리에 위치하고
지하철역(삼각지역/ 4,6호선)이 도보로 약 4~5분 거리에 위치하여 일반대중교통사
정은 매우 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 28층건 중 1층 103호로서,
외벽 : 석재붙임 및 치장 마감 등,
내벽 : 인테리어 벽지 및 치장 마감 등,
창호 : 스텐레스 유리창호 등.

이용상태

1층 103호 : 점포(barre studio)
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 도시가스설비, 지하주차장, 승강기설비, 화재탐지
및 경보설비, 소화전설비, 출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 대체로 부정형의 평지로서 주상복합건물 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 남서측으로 왕복2차선의 백범로길에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(용산지구), 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257
m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지
구(2020-12-16)(국가철도공단시설계획처)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가
구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2007.07.02일 이며 본건이 속한 건물동은 지
하3층 ~ 지상28층 규모의 주상복합건물로서 총 209세대이며, 전체
단지규모는 총 2개동 404세대임.
(3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인 부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황
도면을 기준으로 건물외관 조사와 인근주민 구두탐문 등을 병행하
여 호별위치 및 이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는바, 사
실조회시 다소 상이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고
하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51190 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 문배동 24-6 용산씨제이나인파크 201동 1층103호 (신주소: 서울특별시 용산구 백범로90다길 12)

용도: 근린상가 (감정평가서상 점포(barre studio))

감정가: 623,000,000원

토지면적: 11.63㎡ (약 3.52평)

건물면적: 47.71㎡ (약 14.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남서울농업협동조합)

1.1. 입지조건

본건은 용산구 문배동 삼각지교차로 서측 인근에 위치하며, 부근은 주상복합아파트 단지가 주를 이루는 용산 주상복합 밀집 지역입니다.

인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고 있습니다.

근거리에는 각급 학교, 근린공원, 용산역상권, 삼각지상권, 관공서, 박물관 등이 위치하여 제반 입지 여건이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 4~5분 거리에, 지하철 4, 6호선 삼각지역이 도보 약 4~5분 거리에 위치하여 일반 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 13일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 소멸됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 4월 4일

* 확정일자: 2025년 4월 23일

* 배당신고일자: 2025년 4월 23일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약

소유권 이전: 용환용(2014.12.24), 홍순덕(2018.07.27, 매매가 350,000,000원)

근저당권: 남서울농업협동조합(2023.02.13, 318,000,000원, 말소기준권리)

압류: 평택세무서장(2023.08.24), 남부천세무서장(2024.12.17), 용산구(서울특별시)(2025.04.04)

임의경매: 남서울농업협동조합(2025.03.24, 270,959,996원)

등기부채권 총액: 318,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 개요는 있으나, 등기부 요약에는 해당 사항 없음. 명확히 인수되는 권리 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 용산구 문배동에 위치하며, 주상복합 단지가 밀집한 지역으로 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

삼각지 상권 및 용산역 상권과 인접하여 지역 내 유동인구가 많으며, 간선도로변에 다양한 근린생활시설 및 상가가 발달하여 상업 활동이 활발합니다.

현재 점포(barre studio)로 이용 중이며, 감정평가서에 따르면 집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 등재되어 있어, 업종 전환 또는 확장을 통해 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

지하철 삼각지역과 버스정류장이 인접해 있어 접근성이 뛰어나며, 이는 고객 유치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 물건이 위치한 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 근린공원, 박물관 등 문화 및 휴식 시설이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

각급 학교가 인접해 있어 가족 단위 거주자나 관련 종사자들에게도 편리한 환경을 제공합니다.

대중교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물현황도상 용도와 실제 이용 현황(점포(barre studio) vs 일반음식점) 간 차이가 있어, 추후 건축물 관련 규제나 과태료 부과 등 문제가 발생할 수 있습니다. (감정평가서상 기타참고사항 참조)

감정평가 당시 폐문 및 관계인 부재로 호별 위치 및 이용 상황을 추정 조사하였으므로, 실제와 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도가 아파트로 사용되는 부지) 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 구체적인 내용은 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

현재 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸되나, 만약 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 일부 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심 업무 및 상업 지구인 용산구에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지와 교통 여건을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

주상복합 단지가 밀집된 지역에 자리하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 삼각지 및 용산역 상권과의 연계성도 우수합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 정리된 상태입니다.

다만, 건축물 현황과의 용도 불일치, 조사 당시의 현장 상황 등은 경매 참여 전 반드시 확인하고 면밀히 분석해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 서울 핵심 지역에 위치하며, 지하철역 및 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

안정적 임대 수익: 주상복합 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

미래 가치 상승: 용산 개발 계획 등 지역 호재와 맞물려 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

활용도 증대 가능성: 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간 차이를 활용하여 업종 변경을 통한 수익 증대 도모가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (권리분석 상 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.)

본 건의 감정평가액은 623,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건 상태, 법원 매각 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 본 물건과 유사한 조건의 경매 물건들은 감정가의 70~90% 범위 내에서 낙찰되는 경우가 많습니다.

본 건은 용산이라는 입지와 상가 용도임을 감안할 때, 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담을 통해 심층 분석하시는 것을 추천드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.