나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51096 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 156-26 삼영평안채 에이동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""녹번초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 역촌역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층건내 4층 403호로서,
(사용승인일: 2017.04.24)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단지의 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 녹번동 156-26
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

2) 녹번동 156-58
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51096 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 156-26 삼영평안채 에이동 4층403호

건물 사용승인일: 2017년 04월 24일

용도: 도시형생활주택

감정가: 237,000,000원 (2억 3천 7백만원)

토지면적: 23.08㎡ (약 6.98평)

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 위반건축물(8㎡ 증축), HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "녹번초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 본건은 2017년 4월 28일 소유권보존 등기 후 여러 차례의 소유권 이전 및 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2020년 6월 1일 주택도시보증공사의 가압류입니다.

이후 설정된 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 홍

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2017년 11월 28일

대항력: 없음

배당신고일자: 2023년 12월 04일

인수 보증금 합계: 0원

주택도시보증공사가 본건의 신청 채권자이며, 임차인 홍 의 보증금 반환 채권을 양수받았습니다. 또한, 홍 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 642,494,079원

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 아파트와 더불어 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 역촌역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육시설: 녹번초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 주거재생과-16819(2017.5.15.)호에 의거, 8㎡ 면적의 판넬/판넬 다용도 무단 증축이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거 또는 원상복구 시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 관련 지자체에 정확한 위반 내용 및 제재 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 신청 채권자로서 임차보증금 반환 채권을 양수한 승계인이며, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건으로 보이나, 복잡한 채권 양수 및 포기 절차로 인해 계약 및 잔금 납부 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 계약 관계 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 본건 외 다수 부동산에 공동으로 담보가 설정되었던 것으로 보입니다. 권리관계가 복잡했을 가능성이 있으며, 관련 서류를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 역세권 인근에 있어 교통 및 생활 환경이 비교적 양호합니다.

권리분석상 인수해야 할 임차보증금은 없으나, 위반건축물 등재 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 위반건축물로 인한 잠재적 비용 발생 가능성과 HUG 채권 양수 및 확약서 관련 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 관리할 수 있는 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철 6호선 역촌역 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재 가치: 위반건축물 관련 문제 해소 및 HUG 조건 변경 관련 리스크 관리 시 투자 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 237,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 8.33평) 및 건축 연도(2017년식)를 고려할 때, 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가는 약 290,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건은 위반건축물 존재 및 HUG 인수조건 변경이라는 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 리스크를 감안하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준

- 보수적 접근 (감정가 70%): 약 165,900,000원 (1억 6천 5백 9십만원)

- 합리적 접근 (감정가 80%): 약 189,600,000원 (1억 8천 9백 6십만원)

따라서, 약 1억 6천 5백만원 ~ 1억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상가는 현재 시장 상황, 권리관계 재확인 결과, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.