나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51087 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 39-3 태경쉐르빌 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""신진자동차고등학교"" 북측 인근에 위치하며
인근은 단독 및 다세대주택, 소규모의 근린시설등으로 이루어진 주거지역으로서 주거여건 및
생활편익시설 이용 무난함.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 6호선 ""응암역""역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 10층 건중 제2층 제202호로서
외벽 : 치장석 붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

주거용 오피스탤로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방구조, 기본적인 위생시설 및 상하수도 급.배수설비
엘레베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 로폭 4M 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 39-3 태경쉐르빌 2층 202호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51087 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 240,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 16.19㎡(약 4.9평)이며, 건물 면적은 44.77㎡(약 13.5평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 인근에 신진자동차고등학교가 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린시설이 혼재된 주거지역으로 주거 및 생활 편익시설 이용이 무난합니다.

교통상황으로는 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 응암역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북측 및 서측으로 로폭 4M 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본건 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 고양시산림조합의 근저당권(132,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 현재 확인되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 주의해야 할 사항으로 대항력있는 임차인 YONGDAVID이 존재합니다.

* 임차인 YONGDAVID: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019년 12월 2일. 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이어서 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 황윤아: 보증금 248,000,000원, 전입일자 2022년 3월 8일, 확정일자 2022년 2월 18일. 해당 임차인의 주택임차권(을6)은 말소 예정이며, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기를 말소해 주겠다는 확약서가 제출되어, 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

종합적으로 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 은평구 역촌동 일대는 다세대주택과 오피스텔 등 주거시설이 밀집한 지역입니다.

인근에 신진자동차고등학교가 위치하며, 소규모 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

대로변 상권보다는 이면부 주거지역에 가까운 특성을 보입니다.

업무시설(오피스텔)로서의 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구나 중심상업지구와는 거리가 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 교통 여건 변화에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 도시가스 개별난방, 기본적인 위생시설, 상하수도, 엘리베이터 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 응암역(6호선)이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

다양한 버스 노선 이용 또한 가능하여 교통이 편리합니다.

단독/다세대주택과 근린시설이 많아 주거 환경 및 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: YONGDAVID 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 고려할 때 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건축법 등 규제: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 향후 시세 변동: 부동산 시장의 전반적인 흐름 및 지역 개발 상황에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 오피스텔로, 지하철 6호선 응암역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 주거 환경 및 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

감정가 2억 4천만원 대비 최근 유사 물건 매매 사례가 2억 2천만원으로 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 평가됩니다.

다만, 임차인 관련 추가적인 확인 및 조사가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 지하철 6호선 응암역 인접 및 다수 노선 버스 운행으로 뛰어난 서울 시내 접근성 확보.

* 안정적인 주거 환경: 역촌동 일대의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이한 입지.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 및 최근 거래 사례를 통해 향후 시세 상승 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원이며, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적의 태경 쉐르빌 6층이 2025년 10월 15일에 22,000,000원(2억 2천만원)에 거래되었습니다.

또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가적인 보증금 부담 없이 취득할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 형성될 것으로 보입니다.

보수적인 접근으로는 230,000,000원(2억 3천만원)을 희망 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 본건의 현황, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.