나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51092 [1] 서울특별시 은평구 구산동 308-134 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티비앤감정 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""서정중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 단독주택,다가구주택 및 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역
(구산역6호선)등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 완만한 경사지대 내 정방형의 토지로서, 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.
- 본건 토지 중 일부(22.3㎡)는 건축물현황도상 도로후퇴부분으로서 이를 구분하여
감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일:2022.10.12)
-외벽: 석재붙임 등 마감.
-내벽: 벽지 등 마감.
-창호: 하이샤시 창호 등 마감.

이용상태

단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물㉠(판넬조 판넬지붕,창고,4층소재), ㉡(판넬조 판넬지붕,창고,4층소재),
이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51092 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로27길 26-8 (구산동)

* 건물명: 구산의아침

* 용도: 다가구주택, 근린생활시설

* 감정가: 1,470,692,480원

* 토지면적: 248.00㎡ (약 75.02평)

* 건물면적: 354.41㎡ (약 107.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서용인새마을금고 (추정)

1.2. 특이사항

* 일괄매각, 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 창고 2개) 포함

* 토지 중 일부(22.3㎡)는 건축물현황도상 도로 후퇴 부분으로 감정평가함

* 건물 중 공부상 면적 외 확장형 발코니(2~4층) 및 다락 부분(옥탑층)은 건물에 포함하여 감정평가함

* 건물 사용승인일: 2022.10.12

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, "서정중학교" 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 6호선 구산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부: 1982년 최초 소유권 보존 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 2021년 12월 21일 서용인새마을금고 근저당권(말소기준권리) 설정 후 2025년 2월 26일 서용인새마을금고에 의한 임의경매 개시 결정(2025타경51092)이 등기되었습니다. 이후 은평세무서장의 압류 등기 등도 존재하나, 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부: 2022년 12월 9일 주식회사부러나코퍼레이션 소유권 보존 등기 및 동일자로 서용인새마을금고 근저당권(말소기준권리)이 설정되었습니다. 이후 여러 임차인의 주택임차권 등기가 있었으나, 모두 경매로 인해 말소될 예정입니다. 2025년 2월 26일 서용인새마을금고에 의한 임의경매 개시 결정(2025타경51092)이 등기되었습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 1,452,000,000원, 건물 1,474,000,000원

3.2. 임차인 현황

총 13명의 임차인이 등록되어 있습니다. 모든 임차인은 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: MAXIULI

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2023-05-30, 대항력: 없음

* 임차인: 강소연

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2025-01-21, 대항력: 없음

* 임차인: 강윤석

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 580,000원, 전입(사업)일자: 2023-02-09, 확정일자: 2023-02-09, 대항력: 없음

* 임차인: 김완철

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 660,000원, 전입(사업)일자: 2023-05-30, 확정일자: 2023-05-30, 대항력: 없음

* 임차인: 김정인

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2023-05-04, 대항력: 없음

* 임차인: 박형국

* 보증금: 40,000,000원, 차임: 610,000원, 전입(사업)일자: 2023-05-04, 확정일자: 2023-05-04, 대항력: 없음

* 임차인: 박형국

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 520,000원, 전입(사업)일자: 2024-09-05, 확정일자: 2024-06-19, 대항력: 없음

* 임차인: 손대원

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 520,000원, 전입(사업)일자: 2024-07-24, 확정일자: 2024-07-24, 대항력: 없음

* 임차인: 이인동

* 보증금: 40,000,000원, 차임: 530,000원, 전입(사업)일자: 2023-06-29, 확정일자: 2023-06-29, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사엘케이상사

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 450,000원, 전입(사업)일자: 2023-01-26, 대항력: 없음

* 임차인: 지성경

* 보증금: 7,000,000원, 차임: 520,000원, 전입(사업)일자: 2024-06-19, 확정일자: 2024-06-19, 대항력: 없음

* 임차인: 최상천

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입(사업)일자: 2026-01-07, 대항력: 없음

* 임차인: 황지현

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입(사업)일자: 2023-09-25, 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 서울특별시 은평구 구산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 지하철 6호선 구산역과의 접근성, 버스 노선 등 교통 요건을 고려할 때, 지역 내에서 안정적인 수요를 확보할 수 있는 입지로 평가됩니다. 다가구주택 및 근린생활시설 용도에 따른 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 6호선 구산역 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서정중학교"가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 건물 편의시설

건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 소방 소화 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되어 권리 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 및 명도 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련

건축물현황도상 도로 후퇴 부분(22.3㎡)이 토지 감정가에 포함되어 있으며, 공부상 면적 외 확장형 발코니 및 다락 부분이 건물 감정가에 포함되어 있습니다. 제시외 건물(창고 2개) 또한 일괄 매각 대상이므로, 실사 시 정확한 현황 파악이 중요합니다.

6.3. 혐오시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구의 역세권에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 건물로, 최근 건축된 건물(2022년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 매력적인 요소입니다. 다만, 토지 및 건물 감정평가 시 일부 특수 사항(도로 후퇴 부분, 확장 발코니/다락 포함)이 반영되었으므로, 이에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 제시외 건물도 포함되어 매각되므로 현황 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 다양한 수익 가능성: 다가구주택 및 근린생활시설 용도로 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,470,692,480원이며, 모든 임차인의 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 해당 물건의 현장 가치, 향후 예상 임대 수익률, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 전문가와의 상담을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

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