나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51108 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51108 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매7계 2025타경51108 | 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 2층201호 | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 188,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51108 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울서부지방법원 2025타경51108 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1, 하우스205 에이동 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 294,000,000원입니다.

토지 면적은 20.62㎡ (약 6.24평)이며, 토지 지분율은 2062.2699999999995입니다.

건물 면적은 29.17㎡ (약 8.82평)이며, 건물 지분율은 2917입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 소유자 및 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2019년 7월 25일에 사용승인되었습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '홍은중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 '홍제역'이 근거리에 있어 교통사정은 보통 수준입니다.

홍제역은 서부 지역의 주요 교통 요충지 중 하나로, 다양한 버스 노선과 지하철 이용이 편리합니다.

단지 동측으로는 노폭 약 3m 내외의 진입도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

가장 중요한 권리 사항은 2023년 5월 12일 자로 설정된 주택임차권입니다.

임차보증금은 300,000,000원이며, 이는 본 건의 감정가 294,000,000원보다 높은 금액입니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 인수 조건에 따라 명도 및 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 홍은동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대 주택이 혼합된 형태를 보입니다.

주변에 홍은중학교, 홍은초등학교 등 교육시설이 있으며, 근린생활시설 또한 위치하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

지하철 3호선 홍제역을 중심으로 상업 시설과 업무 시설이 발달해 있어, 직주근접성이 좋은 지역입니다.

다만, 본 물건 자체는 다세대주택의 일부 호실이므로 직접적인 상가 활성화 효과보다는 주거 수요에 기반한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 3호선 홍제역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

교육: 홍은중학교, 홍은초등학교, 서연중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 홈플러스, 재래시장 등 대형마트 및 시장이 비교적 가까운 거리에 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

의료: 신촌세브란스병원, 강북삼성병원 등 주요 병원들이 지하철로 접근 가능한 거리에 있습니다.

녹지: 백련산, 안산 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차보증금 인수 리스크: 감정가보다 높은 3억 원의 임차보증금 설정으로 인해 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우, 투자금 회수에 큰 부담이 될 수 있습니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무를 면밀히 확인해야 합니다.

2. 경매 절차상의 위험: 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 분쟁이나 지연 가능성이 있습니다.

3. 건축 연한 및 관리 상태: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 다세대주택 특성상 개별 호실 및 건물 전체의 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 지역 규제: 본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 각종 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 홍제역 역세권의 편리한 교통과 함께 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

홍은중학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 녹지 공간이 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

하지만, 감정가를 초과하는 높은 임차보증금 3억 원이 설정되어 있어, 해당 임차인의 권리 관계를 철저히 분석하고 인수 시 예상되는 금전적 부담을 신중하게 고려해야 합니다.

권리 분석이 명확히 되지 않은 상태에서의 투자는 상당한 위험을 수반할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지의 잠재력: 홍제역이라는 교통 요지를 기반으로, 향후 지역 개발 및 지하철 노선 연장 등 추가적인 가치 상승 요인을 기대해볼 수 있습니다.

2. 주거 수요: 서대문구는 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역이며, 특히 역세권 주변은 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물이라는 점은 큰 장점입니다.

4. 성공적인 권리 분석 시: 만약 임차인의 보증금 문제가 명확하게 해결되거나, 예상보다 낮은 금액으로 명도가 가능하다면, 입지 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매7계