나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51043 [1] 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 ""불광역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 내 9층 904호로서,

외벽 : 치장석 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 화재경보기, CCTV, 기
계식 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거·상업·업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측, 동측의 약 8미터, 6미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 소
로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드
시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관
리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51043 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 9층904호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 260,000,000원

* 토지 면적: 9.57㎡ (약 2.89평)

* 건물 면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 은평구 불광동 소재 불광역 동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(불광역)과 버스정류장이 소재하여 교통 상황이 매우 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거·상업·업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 토지 북서측, 동측으로 약 8미터, 6미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구)에 속하며, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 관계:

* 말소기준권리: 토스뱅크 가압류 (2024-05-24 접수)

* 선순위 임차권: 주택도시보증공사 (변 ), 보증금 230,000,000원. 2021년 8월 2일 전입, 2021년 7월 13일 확정. 대항력이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 위 선순위 임차권이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 주의사항: 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당으로 전액 변제될 가능성도 있으므로, 배당 결과에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 기타 권리 (가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 입지: 불광역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

* 유동인구: 지하철 3호선과 6호선 환승역인 불광역 인근으로 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 배후 수요: 주변의 오피스텔, 주택가에 거주하는 직장인 및 1인 가구 등을 대상으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 상업 시설: 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 불광역(지하철 3, 6호선)을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 조화롭게 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설 (혐오시설): 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 및 세부 분석을 권장합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2.3억원 중 배당받지 못한 금액이 발생할 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 기재 내용을 반드시 확인해야 합니다.)

* 불명확한 임대차 조건: 임차인의 보증금 외 차임이 '0원'으로 기재된 점은 일반적이지 않아, 실제 임대차 계약 내용을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 토지이용계획상 제한 사항은 향후 재산권 행사 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서북부의 교통 중심지인 불광역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 2.3억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 낙찰 이후 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재가 있지만, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 정확한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 불광역 초역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인을 대상으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 불광지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 감안할 때, 매수인이 임차인에게 추가로 보증금을 지급해야 할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 따라서, 감정가를 기준으로 현실적인 시장 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 매매 시세가 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 형성되어 있음을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최신 임대 현황, 공실률, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 보수적인 관점에서는 감정가인 260,000,000원을, 공격적인 관점에서는 시장 시세를 반영하여 270,000,000원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.