나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51042 [1] 서울특별시 마포구 서교동 247-184 더클래스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 ""망원역(6호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 북측 및 서측 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 ""망원
역(6호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통
사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실1, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4M내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2021-02-05), 대공방어협조
구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울서부지방법원 2025타경51042 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

- 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51042 (1)

- 소재지: 서울특별시 마포구 서교동 247-184 더클래스 5층501호

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 367,000,000원

- 토지면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

- 건물면적: 25.30㎡ (약 7.66평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

- 건물명: 더클래스

- 주구조: 철근콘크리트구조

- 지붕: 평지붕

- 총 층수: 5층 (본건 5층)

- 사용승인일: 2021년 02월 01일

- 총 연면적: 422.16㎡

2. 입지조건

- 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 망원역(6호선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

- 교통상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 북측 및 서측 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 망원역(6호선)이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

- 토지 이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

- 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2024년 05월 24일자 토스뱅크 가압류 (갑3)입니다.

- 선순위 권리:

* 주택임차권: 양하임

- 보증금: 290,000,000원

- 전입일자: 2021년 07월 09일

- 확정일자: 2021년 06월 18일

- 배당신고일자: 2023년 06월 08일

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

- 인수되는 보증금:

본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인의 대항력 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명세에 따라 보증금 인수 가능성이 있습니다. 따라서 실제 인수 금액은 배당 결과에 따라 결정됩니다.

- 후순위 권리 (매각으로 소멸 예정):

* 소유권 이전 (2021-07-09, 강현창)

* 토스뱅크 가압류 (2024-05-24)

* 마포구 압류 (2024-08-30)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-02-13)

4. 상권분석

- 본건은 망원역 인근 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

- 최근 거래된 유사 물건 정보:

* 서울특별시 마포구 서교동 247-65번지, 서교하이츠C동, 42.12㎡, 2026년 6월 6일 거래, 33,500만원

* 서울특별시 마포구 서교동 377-5번지, 성운빌라, 84.38㎡, 2026년 6월 3일 거래, 63,000만원

* 서울특별시 마포구 서교동 442-3번지, 서교동그레이스빌, 18.99㎡, 2026년 7월 9일 거래, 17,500만원

- 본 물건은 서울 마포구 서교동의 역세권 입지에 위치하며, 주거 및 상업 기능을 겸하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

- 주변 편의시설:

망원역(6호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 상업시설 및 주택가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

- 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

- 건물 내 시설:

건물 내에는 엘리베이터, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 설비 및 급배수 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 선순위 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 양 의 보증금 290,000,000원 인수 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수해야 함을 명시하고 있어 주의가 필요합니다. 인수 시 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

- 권리관계 복잡성:

공동담보 물건으로서 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

- 명도 과정:

임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 서교동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 투자 결정의 핵심 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '잔액 인수' 가능성이 공존하므로, 배당 결과 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 입지: 망원역(6호선) 인근으로 향후 지가 상승 및 임대 수요 확보 잠재력이 있습니다.

- 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

- 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 면적 주택에 대한 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

- 본건의 감정가는 367,000,000원입니다.

- 최저 입찰가는 감정가의 80%인 293,600,000원부터 시작합니다.

- 최근 거래 사례 분석 (2026년 기준, 현재 시세로 가정):

- 서교동그레이스빌 (18.99㎡): 17,500만원 → 약 921.5만원/㎡

- 서교하이츠C동 (42.12㎡): 33,500만원 → 약 795.3만원/㎡

- 성운빌라 (84.38㎡): 63,000만원 → 약 746.6만원/㎡

- 본건 건물(25.30㎡)의 건축연도가 2021년으로 가장 신축임을 감안하여, 가장 높은 단가인 약 921.5만원/㎡를 적용할 경우, 예상 시세는 25.30㎡ * 921.5만원/㎡ ≈ 233,149,500원입니다.

- '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와, '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 임차인으로부터 인수할 보증금이 없다고 가정할 때, 예상 입찰가는 시장 시세 및 최저 입찰가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

- 현재 시장 시세(약 2억 3천만원)가 최저 입찰가(약 2억 9천만원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 또한, 선순위 임차인의 보증금 290,000,000원을 배당에서 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 리스크가 존재합니다.

- 따라서, 실제 인수되는 총 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 만약 임차인 보증금 290,000,000원이 전부 배당으로 회수된다고 가정하고, 시장 시세를 고려할 때, 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

- 단, 임차인 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없으므로, 실제 투자 계획 시에는 인수되는 보증금까지 포함한 총 투자 비용을 반드시 계산해야 합니다. (예: 2억 5천만원 낙찰 시, 인수 보증금 290,000,000원이 발생하면 총 5억 4천만원이 투자되는 셈입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.