나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51017 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 54-22 호안빌 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 ""응암역과 역촌역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제304호로서,
외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역촌동 54-22, 54-23 공히
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51017 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 54-22 호안빌 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

토지면적: 32.47㎡ (약 9.82평)

건물면적: 49.67㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 "응암역"과 "역촌역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제304호로, 외벽은 치장벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 17일에 접수된 은평구의 압류(갑5)입니다.

* 선순위 권리:

을구 1번 권리로 2023년 7월 21일에 접수된 주택임차권(권용석)이 존재합니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (등기부상 말소: 인수)

해당 임차인의 보증금은 328,000,000원이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리:

갑3 (2021-07-01 접수): 소유권이전 (2번 신탁등기 말소)

갑4 (2021-07-01 접수): 소유권이전 (매매 328,000,000원)

갑5 (2023-10-17 접수): 압류 (말소기준권리)

갑6 (2025-02-18 접수): 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 357,401,092원). 이 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 권용석

보증금: 328,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-17

확정일자: 2021-06-15

대항력: 있음 (인수 대상)

해당 임차인은 선순위로 대항력이 있으며, 보증금 328,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제 예상액을 반영한 수치일 수 있으며, 실제 법원 배당 결과에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 주거 단지와 근린생활시설, 교육시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

최근 인근 지역의 매매 사례를 분석한 결과,

2026년 5월 28일, 48.3㎡ 면적의 다세대주택(2016년 준공)이 330,000,000원에 거래되었습니다.

본 건물의 전용면적(49.67㎡)은 이 사례와 유사한 수준이며, 건축년도(2020년) 또한 더 신축이므로, 본 건물의 시장 가치는 해당 거래 사례와 유사하거나 그 이상일 것으로 예상됩니다.

감정가 331,000,000원은 최근 유사 물건의 실거래가와 비슷한 수준으로, 시장 가격에 부합하는 것으로 판단됩니다.

주변 지역은 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 마트, 병원, 식당 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건 남측 인근에 구산중학교가 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역과 역촌역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 건물 시설: 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며, 승강기 시설도 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 중대한 리스크는 권용석 임차인이 보유한 328,000,000원의 보증금 인수 부담입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있고, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 있습니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 예상 배당액을 고려한 추정치일 수 있으나, 법원 집행 과정에서 실제 결과는 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 외부 관찰 및 탐문, 건축물현황도 등을 참고하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태나 이용 현황, 면적 등이 평가와 상이할 수 있습니다. 특히, 건축물대장상 전유부 정보(호수 203호, 층수 2층)와 실제 매각 대상 물건 정보(3층 304호) 간의 차이가 있어, 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등의 추가적인 제한이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 조건, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 유사 물건의 실거래가 수준과 감정가가 유사하여 시세 대비 메리트가 있어 보입니다.

그러나, 본 건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 선순위로 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 328,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법원 배당 결과 확인이 필수적입니다.

임차인 보증금 인수 위험을 감안하더라도, 해당 지역의 수요와 신축 건물의 희소성을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 최종 낙찰가 결정 시 인수되는 보증금까지 합산한 총 부담액이 주변 시세를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대 활용이 가능합니다.

* 우수한 입지: 지하철역 접근성이 좋고, 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접하여 거주 만족도가 높습니다.

* 안정적인 시세: 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가가 시장 가격과 부합하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 역세권 다세대주택: 지속적인 수요가 있는 역세권 지역의 소형 다세대주택은 투자 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 331,000,000원이며, 최근 2026년 5월 유사 면적(48.3㎡, 2016년 준공)의 다세대주택이 330,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 면적(49.67㎡)과 건축년도(2020년)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하게 형성될 것으로 예상됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 잠재적인 보증금 인수 금액(328,000,000원)을 제외한 순수 물건의 가치에 초점을 맞춰 입찰가를 산정합니다.

* 최근 유사 물건 매매가: 약 330,000,000원

* 감정가: 331,000,000원

이러한 시세 분석을 바탕으로, 법원 배당 결과에 따른 임차인 보증금 인수액 변동 가능성 및 기타 부대 비용을 고려하여, 매수인에게 인수되는 보증금 328,000,000원을 별도로 부담해야 함을 전제로, 합리적인 입찰가는 다음과 같이 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

이는 감정가의 약 85% ~ 93% 수준으로, 해당 범위 내에서 경쟁 상황 및 최종 권리 인수 여부 판단에 따라 결정될 수 있습니다.

매수인은 본 입찰가와 별도로, 임차인 권용석에게 지급해야 할 보증금 328,000,000원을 추가로 부담할 가능성이 매우 높다는 점을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다. 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 신중한 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.