나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50939 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-87 청송평화하이맨션 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""정원여자중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2014년 4월 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상4층건내
제3층 제301호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

제시외건물㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50939 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO는 채권자 정보 표기로 보임)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-87 청송평화하이맨션 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 247,450,000원

건축년도: 2013년 (사용승인 2014년 4월)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕, 지상 4층 건물 내 3층 301호

건물 총 면적: 37.03㎡ (약 11.19평)

토지 면적: 31.14㎡ (약 9.42평)

건물 제시외 면적: 2.25㎡ (매각에 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 6월 20일자 서울남부지방검찰청검사의 압류 (갑7)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 소유권 이전: 주식회사청송평화건설, 정유성 외 1명 등기 이력 확인

* 주택임차권 (을5): 정희진, 보증금 246,000,000원. 전입일자 2021년 5월 24일, 확정일자 2021년 5월 14일. 배당신고일자 2023년 7월 26일.

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 2025년 2월 13일 접수 (2025타경50939). 권리금액 265,755,022원.

* 압류 (갑10): 서대문구, 2025년 7월 1일 접수.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원. 전입일자 2024년 5월 13일, 확정일자 2024년 4월 30일.

* 비고: 대항력 없음.

* 임차인: 정 , 보증금 246,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021년 5월 24일, 확정일자 2021년 5월 14일.

* 비고: 대항력 있음. 보증금 246,000,000원 인수 대상.

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권(정희진, 보증금 246,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주거 환경

본 물건이 위치한 홍은동은 서울 서대문구의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 주변에 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있습니다. "정원여자중학교"가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 소매점 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2014년 준공된 건물로 비교적 현대적인 구조와 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기)를 갖추고 있습니다. 다세대주택으로서 독립적인 주거 공간을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편이어서 직장인 및 학생들의 출퇴근, 등하교에 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정희진 씨의 보증금 246,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 만약 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

등기부상에는 없으나, 현황상 존재하는 제시외 건물(2.25㎡)이 매각에 포함되어 있습니다. 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본 물건이 위치한 지역은 여러 법규에 따른 개발 제한이 존재하므로, 향후 건축 등 행위 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 2014년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 낙찰 후 인수되는 보증금을 감안한 총 실투자 금액을 산출하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 서대문구의 주거용 부동산으로, 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

* 2014년 준공 건물로, 비교적 우수한 내구성과 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 시장 가격 대비 낮은 입찰가 형성이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 247,450,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 우진빌라(265-124, 1991년 준공, 59.47㎡): 2026년 3월 22,000만원 거래

* 명지하이츠빌(397-23, 2008년 준공, 49.44㎡): 2026년 7월 30,000만원 거래

* 금송힐스빌(458, 2002년 준공, 84.29㎡): 2026년 7월 49,000만원 거래

본 물건(265-87, 2014년 준공, 37.03㎡)은 비교적 신축이며 면적이 작습니다. 명지하이츠빌(2008년 준공, 49.44㎡)의 30,000만원 거래 사례를 참고할 때, 본 건물의 현재 시장가치는 약 270,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 246,000,000원 (정희진 임차인)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 따라서, 예상 입찰가는 시세에서 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 시세 270,000,000원에서 인수 보증금 246,000,000원을 제외하면, 약 24,000,000원의 금액이 낙찰자가 법원에 납부해야 할 입찰가로 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 30,000,000원

* (참고: 위 입찰가는 매수인이 추가로 부담해야 하는 실질적 인수금액 기준이며, 총 지출 금액은 입찰가 + 인수 보증금입니다.)

* (주의: 임차인 정희진의 보증금 246,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하는 금액이므로, 입찰가 산정 시 반드시 이를 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.